REB 한국 부동산원 LH 임대차분쟁조정위원회

임대인 본인이 아닌 대리인과 계약을 진행할 때에는 위임장과 인감증명서를 확인하여야 합니다. 위임장에는 임차목적물 소재지, 소유자의 성명과 연락처, 계약의 목적, 대리인의 성명, 주소, 주민번호, 연월일 등이 기재되어야 하고, 인감증명서와 관련하여 위임장의 날인과 인감증명서의 날인 그리고 계약서에 찍을 날인이 동일하여야 합니다.

임대차계약은 의사의 합치가 있으면 성립하고 별도의 요식행위를 요하지 않습니다. 따라서 계약서 없이 체결된 구두 약정도 유효합니다. 하지만 훗날 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 계약 조건을 서면화하여 체결하는 것이 훨씬 안전합니다.

우리 판례는 계약의 성립과 관련하여 목적물, 보증금, 임대차기간 등 계약의 주요사항에 대한 의사의 합치가 있다면 임대차계약의 성립을 인정합니다.
따라서 다른 무효나 취소 사유가 없는 한 원칙적으로 임차인은 계약을 이행하지 못하면 가계약금을 반환받을 수 없습니다.

주택임대차보호법상 임차인이 주택을 점유하고 주민등록(전입신고)을 하면 그 다음날부터 제3자에 대한 대항력이 발생합니다. 만일 임차인이 전입신고를 한 당일에 임대인이 (근)저당권을 설정하게 되면, 임차권의 대항력보다 저당권이 더 우선하는 결과가 됩니다. 이를 방지하기 위해서는 계약 체결 전에는 물론이고 입주와 전입신고를 마친 다음 날에도 등기사항전부증명서를 확인해 볼 필요가 있습니다.

선순위 근저당권이 설정된 경우 유찰을 고려하여(1회 유찰시 감가비율은 20~30% 정도) 적어도 주택 매매가격의 70%에 상당하는 금액이 선순위 근저당권의 채권최고액과 전세보증금의 합계액보다 커야 비교적 안전하다고 평가할 수 있습니다(물론 매매가격의 하락으로 인한 변수는 제외한 경우의 일반론입니다).
또한 선순위저당권이 설정된 일자를 기준으로 하여 그 때 당시의 소액보증금에 대한 최우선변제권의 범위가 결정되므로 계약체결시의 법령을 기준으로 보증금 전액에 대해 최우선변제를 받는 임차인이라 할지라도 (현재 서울의 경우 보증금 1억원 이하인 경우 3400만원) 오래 전에 설정된 선순위저당권이 있는 경우 그 때 당시의 법령을 기준으로 최우선변제액이 결정되므로 이 점을 유의하여야 합니다.

일반 원룸 건물과 같이 다세대가 아닌 다가구 주택의 경우, 선순위 저당권 외에 자신보다 우선하여 임대차계약을 체결한 다른 호실 세입자들의 보증금 합계가 얼마나 되는지도 중요한 문제입니다. 다세대주택과 달리 다가구 주택의 경우에는 한 건물 전체를 대상으로 경매가 이루어지므로 만일 다른 세입자들의 보증금 총액이 매우 큰 금액이라면 이 같은 다가구주택에 대한 임대차계약은 위험할 수 있습니다.

[압류, 가압류 주택]의 경우 경매가 된다면 일반채권자들과 채권액에 따른 평등배당을 받을 수 있을 뿐, 주택임대차보호법의 우선변제를 받을 수 없습니다.
[가처분 후 임차인] 가처분권자가 본안에서 승소하면 가처분등기 이후 행위는 효력이 없어 보호받을 수 없습니다. 따라서 가처분이 있는 주택에 임대차계약을 체결하고자 하는 경우 가처분권자의 동의서를 받아 계약을 진행해야 합니다.
[가등기 후 임차인] 가등기에 기한 본등기가 된다면 본등기 권리자에게 임대차를 주장할 수 없습니다. 가등기의 순위보전적 효력에 따라 중간처분인 임대차가 실효되기 때문입니다.

임대인은 반드시 목적물 소유자일 것을 요하지 않으며, 임차인이 다시 세를 놓는 것도 유효합니다. 다만 민법 제629조는 “임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.”고 규정하고 있으며, 위반 시 소유자는 무단전대를 이유로 원래의 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
따라서, 임차인이 임대인의 동의를 얻지 않고 무단으로 불법전대 시 임대인은 임차인을 상대로는 임대차계약해지를, 전차인을 상대로는 불법점유에 기한 목적물 인도청구가 가능합니다.

이런 사태를 방지하기 위해서는 전대차계약서에 임대인의 동의란을 기재하고 서명 또는 날인을 받거나 혹은 임대인이 별도로 작성한 전대차동의서를 받아야만 합니다.

집주인이 여러 명인데 그 중 1인과 계약을 진행하는 경우, 그 사람의 지분이 1/2을 넘어야만 법적으로 유효한 처분권한이 인정됩니다. 만일 1/2 이하의 지분을 가진 자와 임대차계약을 체결하는 경우 나머지 지분권자의 동의를 받는 것이 안전합니다.
이와 관련하여 부부가 각각 절반씩 소유하고 있는 집에 대해 임대차계약을 체결하는 경우도 나머지 배우자의 동의서를 받는 것이 좋습니다. 이와 관련하여 판례는 부부 중 일방의 일상가사에 관한 대리권의 범위에 임대차계약 체결은 포함되지 않는다고 보고 있습니다.

매매 중에 있는 매수인(소유권 등기는 없는 경우), 또는 소유권자가 아닌 아파트 수분양자와 임대차계약을 체결한 경우, 주택인도와 주민등록을 통해 완전한 대항력을 구비하는 것이 중요합니다.
만일 매매대금이나 분양대금 미납으로 인해 매매계약이나 분양계약이 해제될 경우 대항요건을 갖춘 임차인이어야만 해제에도 불구하고 보호를 받을 수 있습니다.

개업 공인중개사의 중개 하에 체결된 임대차계약 후에는 주택임대차계약서, 중개대상물 확인설명서 및 공제증서 등을 받아 보관해야 합니다.
또한 특히 하자가 있거나 보수를 요하는 임차목적물 부분이 있다면, 이 점을 계약서에 명기하는 것이 훗날 책임소재를 둘러싼 시비를 막을 수 있는 방법입니다
(해당 부분 핸드폰으로 촬영 추천).

상가건물 임대차보호법은 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조, 법인세법 제111조에 따른 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 대한 임대차계약을 보호하고 있으며, 보증금 우선변제 등에 있어 상가건물 임대차보호법 시행령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 위 법률이 적용되지 않습니다.

[서울특별시 : 9억원 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) 및 부산광역시 : 6억9천만원 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 및 부산광역시 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억4천만원 그 밖의 지역 : 3억7천만원]

만일 임대인 본인이 아닌 임대인의 대리인과 계약을 진행할 때에는 위임장과 인감증명서를 확인하여 합니다.

위임장에는 임차목적물 소재지, 소유자의 성명과 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름, 주소, 주민번호, 연월일 등이 기재되어야 하고, 인감증명서와 관련하여 위임장의 날인과 인감증명서의 날인 그리고 계약서에 찍을 날인이 동일하여야 합니다.

임대차계약은 의사의 합치가 있으면 성립하고 별도의 요식행위를 요하지 않습니다. 따라서 계약서 없이 체결된 구두 약정도 유효합니다. 하지만 훗날 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 계약 조건을 서면화하여 체결하는 것이 훨씬 안전합니다.

우리 판례는 계약의 성립과 관련하여 목적물, 보증금, 임대차기간 등 계약의 주요사항에 대한 의사의 합치가 있다면 임대차계약의 성립을 인정합니다.

따라서 다른 무효나 취소 사유가 없는 한 원칙적으로 임차인은 계약을 이행하지 못하면 가계약금을 반환받을 수 없습니다(대법원 2005다39594).

상가건물 임대차보호법상 임차인이 목적물을 인도받고, 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대한 대항력이 발생합니다. 만일 임차인이 전입신고를 한 당일에 임대인이 (근)저당권을 설정하게 되면, 임차권의 대항력보다 저당권이 더 우선하는 결과가 됩니다. 이를 방지하기 위해서는 계약 체결 전에는 물론이고 건물 인도와 사업자등록 신청을 마친 다음 날에도 등기사항전부증명서를 확인해 볼 필요가 있습니다.

상가건물 임대차보호법은 대항력을 갖추고 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한 확정일자를 받은 임차인에게 경매 또는 공매 시 목적물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 권리를 부여하고 있습니다. 다만 우선변제권을 행사하기 위해서는 경매 또는 공매 절차의 배당요구 종기일까지 법원에 배당요구를 해야 합니다.

[압류, 가압류가 된 상가건물]

상가건물 임대차보호법은 대항력을 갖추고 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한 확정일자를 받은 임차인에게 경매 또는 공매 시 목적물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 권리를 부여하고 있습니다. 다만 우선변제권을 행사하기 위해서는 경매 또는 공매 절차의 배당요구 종기일까지 법원에 배당요구를 해야 합니다.

[가처분 후 임차인]

가처분권자가 본안에서 승소하면 가처분등기 이후 행위는 효력이 없어 보호받을 수 없습니다. 따라서 가처분이 있는 상가건물에 임대차계약을 체결하고 자 하는 경우 가처분권자의 동의서를 받아 계약을 진행해야 합니다.

[가등기 후 임차인]

가등기에 기한 본등기가 된다면 본등기 권리자에게 임대차를 주장할 수 없습니다. 가등기의 순위보전적 효력에 따라 중간처분인 임대차가 실효되기 때문입니다.

임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 다만 차임연체, 임대인의 동의 없는 전대차, 고의나 중대한 과실로 인한 파손 등 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 각 호 규정에 해당할 경우에는 계약갱신 요구를 할 수 없습니다. 계약갱신 요구는 최초의 임대차기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 할 수 있으며, 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다.

임대차계약에 있어 임대인은 반드시 목적물의 소유자일 것을 요하지 않으며, 임차인이 다시 전차인과 전대차계약을 체결하는 것도 유효합니다. 다만 민법 제629조는 “임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.”고 규정하고 있으며, 위반 시 소유자는 무단전대를 이유로 원래의 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

따라서, 임차인이 임대인의 동의를 얻지 않고 무단으로 불법전대시 임대인은 임차인을 상대로는 임대차계약해지를, 전차인을 상대로는 불법점유에 기한 목적물 인도청구가 가능합니다.

이런 사태의 방지를 위해서는 전대차계약서에 임대인의 동의란을 기재하고 서명 또는 날인을 받거나 혹은 임대인이 별도로 작성한 전대차동의서를 받아야만 합니다.

상가건물의 소유자가 여러 명인데 그 중 1인과 계약을 진행하는 경우, 계약을 체결하는 소유자의 지분이 1/2을 넘어야만 법적으로 유효합니다. 만일 1/2 이하의 지분을 가진 소유자와 임대차계약을 체결하는 경우 나머지 지분권자의 동의를 받음으로써 훗날 분쟁에 대비할 수 있습니다. 이와 관련하여 문제되는 대표적인 경우는 부부가 소유한 상가건물에 대한 임대차계약 체결입니다. 판례는 부부 중 일방의 일상가사에 관한 대리권의 범위에 임대차계약 체결은 포함되지 않는다고 보고 있으므로, 부부가 각각 지분의 1/2씩 소유하고 있는 상가건물에 대해 임대차계약을 체결하는 경우 나머지 배우자의 동의서를 받는 것이 좋습니다.

매매 중에 있는 매수인(소유권 등기는 없는 경우), 또는 소유권자가 아닌 상가건물 수분양자와 임대차계약을 체결한 경우, 상가건물 인도와 사업자등록을 통해 완전한 대항력을 구비하는 것이 중요합니다. 만일 매매대금이나 분양대금 미납으로 인해 매매계약이나 분양계약이 해제될 경우 대항요건을 갖춘 임차인이어야만 해제에도 불구하고 보호를 받을 수 있습니다.

권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하며 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 내용으로 임대차계약과는 별도로 계약을 체결합니다 (상가건물 임대차보호법 제10조의5에 해당하는 상가건물의 경우 권리금 미적용). 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차계약 종료 시까지 신규임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 회수할 수 있으며 임대인은 원칙적으로 임차인의 위와 같은 회수 기회를 방해해서는 안 됩니다.

개업 공인중개사의 중개 하에 임대차계약을 체결할 경우 목적물의 등기부를 확인한 뒤 (상가건물임대차표준계약서 또는 이에 준하는 형식으로 작성된)임대차계약서, 중개대상물의 확인설명서 및 공제증서 등을 받아 보관해야 합니다. 또한 특히 하자가 있거나 보수를 요하는 부분이 있다면, 이 점을 계약서에 명기하는 것이 훗날 책임소재를 둘러싼 시비를 예방할 수 있는 방법입니다 (휴대전화 등으로 하자 및 보수 필요 부분 촬영 추천).