주택임대차보호법 제1조는 “이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한
특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.”고 규정하고 있습니다.
하지만, 이 때 적용대상인 ‘주거용 건물’의 의미는 대지를 제외한 건물만을 뜻하는 것은 아닙니다. 판례 역시
“대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과
별도로 대지만이 경매될 경우에도 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다.”고 밝힌 바
있습니다.
(대법원 2012.7.26. 선고 2012다45689 판결).
따라서, 주택과는 별개로 대지만이 경매될 경우라도 주택임대차보호법이 적용되어, 대항요건과
확정일자를 갖춘 임차인은 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
주택임대차보호법 제11조는 이 법은 “일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지
아니한다”고 밝히고 있습니다.
따라서, 숙박업을 경영하는 자가 투숙객과 체결하는 숙박계약은 일시
사용을 위한 임대차이므로 「주택임대차보호법」이 적용되지 않습니다
(대법원 1994. 1. 28.
선고 93다43590 판결 참조).
결론적으로, 여관에 일시적으로 투숙하고 있는 경우에는 「주택임대차보호법」상의 보호를 받기 어렵습니다.
다만, 과거 하급심 판례는 “등기부등본에는 여관으로 표시되어 있으나 의뢰인이 임차할 당시에는
이미 싱크대 및 가스레인지, 보일러 등을 갖춘 주거용 구조로 개조되어 있었고, 이를 임차한 후 주거용으로
계속 사용했다면 공부상 주거용이 아니라 여관으로 등재되어 있는 사실에도 불구하고 주택임대차보호법이 적용되는
주거용 건물로 볼 수 있다”고 한 바 있으므로(수원지방법원 2001가단89818 판결 참조), 건축물대장 등
공부에 의하여 형식적으로 판단할 것은 아니고, 건물의 현황, 실제 용도 등으로 보아 사실상 주거용 건물으로
볼 수 있고, 일시사용을 위한 임대차가 아닌 경우라면 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 있을 것입니다.
주택임대차보호법 제2조는 “이 법은 주거용 건물(이하 "주택”이라 한다)의 전부 또는 일부의
임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한
같다”고 규정하고 있습니다.
이 때, 주택임대차보호법이 적용되는 임대차에 대하여 판례는,
“주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로
한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이
임대차계약을 체결할 것이 요구된다.”고 하였습니다.
(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조).
결론적으로, 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있는 자가 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진
임대인에 해당하는지 여부에 관해, 판례에 비추어 보면 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에
불과한 “을”로부터 주택을 인도받아 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로는 “갑”이 주택임대차보호법
제3조의2 제2항에서 정한 우선변제권을 취득하였다고 볼 수 없습니다(대법원 2014.2.27. 선고 2012다93794 판결).
「주택임대차보호법」의 입법목적에 관하여 같은 법 제1조는 “이 법은 주거용건물의 임대차에
관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.”라고 규정하고
있고, 같은 법 제3조 제1항에서 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는
그 다음날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로
본다.”라고 규정하고 있습니다.
여기서 귀하는 국민이 아닌 외국인이므로 「주택임대차보호법」의 보호대상이 될 수 있는지 문제됩니다.
그런데 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제2조는 “재외동포란 ①대한민국의
국민으로서 외국의 영주권을 취득한 자 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 자(재외국민)와 ②대한민국의
국적을 보유하였던 자(대한민국정부 수립 이전에 국외로 이주한 동포를 포함) 또는 그 직계비속으로서 외국국적을
취득한 자 중 대통령령이 정하는 자(외국국적동포)를 말하고”, 같은 법 제3조는 “재외국민과 「출입국관리법」
제10조의 규정에 의한 체류자격 중 재외동포체류자격을 가진 외국국적동포의 대한민국에서의 출입국과 대한민국
안에서의 법적 지위에 관하여 적용된다.”라고 규정하면서, 재외동포의 국내거소신고에 관하여는 같은 법 제6조
제1항과 제2항은 “①재외동포체류자격으로 입국한 외국국적동포는 이 법을 적용 받기 위하여 필요한 경우에는
대한민국 안에 거소를 정하여 그 거소를 관할하는 지방출입국·외국인관서의 장에게 국내거소신고를 할 수 있다.
②제1항에 따라 신고한 국내거소를 이전한 때에는 14일 이내에 그 사실을 신거소(新居所)가 소재한
시·군·구의 장이나 신거소를 관할하는 지방출입국·외국인관서의 장에게 신고하여야 한다.”라고 규정하고 있고,
같은 법 제7조(국내거소신고증 발급 등) 제1항과 제2항은 “①지방출입국·외국인관서의 장은 제6조에 따라
국내거소신고를 한 외국국적동포에게 국내거소신고번호를 부여하고, 외국국적동포 국내거소신고증을 발급한다.
②국내거소신고증에는 국내거소신고번호·성명· 성별·생년월일·국적·거주국과 대한민국 안의 거소 등을
기재한다.”라고 규정하고 있습니다.
그리고 같은 법 제10조(출입국과 체류) 제4항에서는 “대한민국 안의 거소를 신고하거나 그
이전신고(移轉申告)를 한 외국국적동포에 대하여는 출입국관리법 제31조에 따른 외국인등록과 같은 법 제36조에
따른 체류지변경신고를 한 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다.
또한, 「출입국관리법」 제88조의2(외국인등록증 등과 주민등록증 등의 관계) 제2항에 의하면,
“이 법에 따른 외국인등록과 체류지 변경신고는 주민등록과 전입신고를 갈음한다.”고 규정하고 있습니다.
따라서 귀하가 위 주택을 임차하여 인도받아 거주하면서 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한
법률」에 의한 국내거소신고를 위 임차주택소재지 지번(地番)으로 하였다면 「주택임대차보호법」에 의한 보호를
받을 수 있을 것으로 보입니다.
사례와 같이 법인이 직원 등의 관사로 사용하기 위한 주택임대차 관련하여 「주택임대차보호법」
제3조 3항에서는 “「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을
임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항(대항력)을
준용한다.
임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이
주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.”고 규정하고 있으며, 동법
제3조의2(보증금의 회수) 제2항에서는 “제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과
임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의
확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할
때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다
우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.” 각 규정하고 있습니다. 따라서 “갑”주식회사가
「중소기업기본법」이 정한 중소기업에 해당한다면 회사가 선정한 직원의 주민등록 및 확정일자를 받는다면 대항력과
우선변제권이 인정될 수 있을 것으로 보입니다.
「주택임대차보호법」 제2조는 “이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를
적용한다.”라고 규정하고 있습니다.
그리고 관할관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가건물이나, 건축허가를 받았으나 사용승인을 받지 못한 건물 또는 미등기건물에도 「주택임대차보호법」이
적용될 수 있는지에 관하여, 판례는 “주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를
규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여
적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를
구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그
건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한
규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다.”라고 하였습니다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결).
또한 판례는 “주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물이란 공부상의 표시에 불구하고 그
실지용도에 따라서 정하여야 하고, 주택임대차보호법이 적용되려면 임대차계약체결 당시 건물의 구조상
주거용으로서의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 한다.” 라고 하였고(대법원 1986. 1. 21. 선고
85다카1367 판결), 또한 “구 주택임대차보호법(1981. 3. 5. 법률 제3379호) 제2조가 정하는
주거용 건물인지의 여부는 공부상의 표시에 불구하고 그 실지용도에 따라서 가려져야 하고 또한 한 건물의
비주거용 부분과 주거용 부분이 함께 임대차의 목적이 되어 각기 그 용도에 따라 사용되는 경우 그 주거용
부분에 관하여 위 법이 적용되느냐의 여부는 구체적인 경우에 따라 합목적적으로 결정하여야 한다.”라고
하였습니다 (대법원 1987. 8. 25. 선고 87다카793 판결).
따라서 위 옥탑이 불법건축물로서 행정기관에 의해 철거될 수도 있는 것은 별론으로 하고, 위
옥탑은 위 건물의 일부 또는 경우에 따라서는 건물의 종물로서 경매절차에서 건물과 같이 매각될
것이므로(서울지법 1998. 4. 29. 선고 98나1163 판결), 귀하가 임차할 당시 주거용으로서의
형태가 실질적으로 갖추어져 있었고 귀하가 주거용으로 임차하여 사용하였다면 귀하는 「주택임대차보호법」에 의한
보호를 받을 수 있을 것으로 보입니다.
주택임대차보호법」 제2조는 “이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를
적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.”라고 규정하고 있습니다.
이와 관련하여 판례는 “주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의
표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고, 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어
주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체건물과 임대차목적물의
구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을
아울러 합목적적으로 결정하여야 한다.”라고 하였습니다 (대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953
판결).
그리고 여기에서 주거용 건물과 비주거용 건물의 구분은 일반적으로 사실상의 용도를 기준으로 하고
있으므로, 주거용 건물은 그것이 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용되고 있는
것이면, 공부(건축물관리대장 등)상 용도란에 ‘주거용’으로 기재되어 있지 않더라도 「주택임대차보호법」의
적용을 받게 된다고 보고 있습니다.
또한 판례는 “1층이 공부상으로는 소매점으로 표시되어 있으나 실제로 그 면적의 절반은 방
2칸으로, 나머지 절반은 소매점 등 영업을 하기 위한 홀로 이루어져 있고, 임차인이 이를 임차하여 가족들과
함께 거주하면서 음식점영업을 하며 방 부분은 영업시에는 손님을 받는 곳으로 사용하고, 그 때 외에는
주거용으로 사용하여 왔다면, 위 건물은 주택임대차보호법의 보호대상인 주거용 건물에 해당한다.”라고 한 사례가
있으며(대법원 1996. 5. 31. 선고 96다5971 판결), 또한 “건물이 공부상으로는 단층작업소 및
근린생활시설로 표시되어 있으나, 실제로 “갑”은 주거 및 인쇄소경영 목적으로, “을”은 주거 및 슈퍼마켓
경영 목적으로 임차하여 가족들과 함께 입주하여 그곳에서 일상생활을 영위하는 한편, 인쇄소 또는 슈퍼마켓을
경영하고 있으며, “갑”의 경우는 주거용으로 사용되는 부분이 비주거용으로 사용되는 부분보다 넓고, “을”의
경우는 비주거용으로 사용되는 부분이 더 넓기는 하지만 주거용으로 사용되는 부분도 상당한 면적이고, 위 각
부분이 “갑”과 “을”의 ‘유일한 주거’인 경우 주택임대차보호법 제2조 후문에서 정한 주거용 건물로 볼
것이다.”라고 하였습니다(대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결).
그러나 “방 2개와 주방이 딸린 다방이 영업용으로서 비주거용 건물이라고 보여지고, 설사 그 중
방 및 다방의 주방을 주거목적에 사용한다고 하더라도 이는 어디까지나 다방의 영업에 부수적인 것으로서 그러한
주거목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서
말하는 ‘주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우’에 해당한다고 볼 수 없다.”라고
하였습니다(대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결).
참고로 판례는 “구 주택임대차보호법(1981. 3. 5. 법률 제3379호) 제2조 소정의
주거용 건물이란 공부상의 표시에 불구하고 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 또한 한 건물의 비주거용 부분과
아울려 주거용 부분이 함께 임대차의 목적이 되어 각기 그 용도에 따라 사용되는 경우 그 주거용 부분에 관하여
본법이 적용되느냐의 여부는 구체적인 경우에 따라 합목적적으로 결정하여야 하며, 더욱이 위 주택임대차보호법이
적용되려면 먼저 임대차계약 체결당시를 기준으로 하여 그 건물의 구조상 주거용 또는 그와 겸용될 정도의 건물의
형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 하고, 만일 그 당시에는 주거용 건물부분이 존재하지 아니하였는데 임차인이
그 후 임의로 주거용으로 개조하였다면 임대인이 그 개조를 승락하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 위 법의
적용은 있을 수 없다.” 라고 하였습니다(대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결)
따라서 귀하의 경우에는 사안의 내용으로 보아 주택에 딸린 가게에서 소규모 영업을 하는 것으로
보여지고, 그곳이 귀하의 유일한 주거라면, 이는 「주택임대차보호법」 제2조 후단에 해당하여 같은
법의 보호대상이 될 수 있다고 보여집니다.
「주택임대차보호법」은 주거용 건물 즉, 주택의 임대차 및 미등기 전세계약에 한하여 적용됩니다.
주거용 건물이란 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용하고 있는 것을 말하며,
시청이나 구청 등에 구비되어 있는 건축물대장의 용도란에 ‘주거용’으로 기재되어 있지 않더라도 같은 법의
적용을 받게 됩니다. 따라서 공부상 공장용 건물이나 창고용 건물이라도 건물의 내부구조를 주거용으로 사실상
변경한 경우에는 주택이라고 보아야 할 것입니다.
또한, 관할관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가건물이나, 건축허가를 받았으나
사용승인을 받지 못한 건물 또는 미등기건물에도 「주택임대차보호법」이 적용될 수 있는지에 관하여, 판례는
“주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을
목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이
관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이
국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지
아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의
적용대상이 된다.”라고 하였습니다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결).
또한, 같은 판례에서 미등기건물의 임차인이 임차건물의 대지만 경매될 경우 우선변제권을 행사할 수
있는지에 관하여, “대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법
제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 대항요건 및
확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인
경우에도 그대로 적용된다. 이와 달리 임차주택의 등기 여부에 따라 그 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석하는
것은 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고, 민법과 달리 임차권의
등기 없이도 대항력과 우선변제권을 인정하는 같은 법의 취지에 비추어 타당하지 아니하다. 다만, 소액임차인의
우선변제권에 관한 같은 법 제8조 제1항이 그 후문에서 ‘이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기
전에’ 대항요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있으나, 이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여
가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지,
반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매
신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니라 할 것이다. 대지에 대한 경매신청의 등기 전에 위
대항요건을 갖추도록 하면 입법 취지를 충분히 달성할 수 있으므로, 위 규정이 미등기 주택의 경우에
소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 없다.”라고 하였습니다 (대법원
2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결). 따라서 대항요건 및 확정일자를 갖춘
임차인과 소액임차인은 (미등기)임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 (미등기)임차주택과 별도로
그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있습니다 (대법원 1996.
6. 14. 선고 96다7595 판결, 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 등 참조).
결론적으로, 판례의 태도에 따르면 미등기주택도 주택임대차보호법의 적용대상이 되고 따라서
미등기주택의 임차인도 같은 법에 따른 보호를 받을 수 있습니다. 다만, 미등기건물의 경우 등기사항증명서를
열람할 수 없어 소유자가 누구인지 명확하지 않은 문제점이 있으며, 무허가건물이 행정상의 이유로 철거될 경우
불이익을 당할 염려가 있고, 계약기간이 만료된 후 새로이 입주할 임차인이 나타나지 않을 가능성도 높아
임차보증금을 쉽게 반환받지 못할 수 있는 등의 불이익을 당할 염려가 있으니 주의할 필요가 있습니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항 에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는
주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된
것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를
인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이
되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가
임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 합니다(대법원 2000. 2. 11.
선고 99다59306 판결 참조). 따라서, 사안과 같은 경우, “갑”은 위 “을”의
소유권이전등기가 경료된 다음 날에 임차권의 대항력을 취득합니다.
주택임대차보호법 제8조에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을
요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를
부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구시까지만 위 요건을
구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 같은 법 제8조 소정의 임차인 이외에 같은 법
제3조의2소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는
점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은
그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야
합니다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결). 한편, 제1차 경락기일
이후에 낙찰자가 그 대금을 완불하지 못하는 등의 우연한 사정에 의하여 재경매가 실시되는 경우 새로이 지정된
경락기일까지 임차인으로 하여금 임차주택에 거주하도록 하는 것은 사실상 임차인으로 하여금 경락대금이 실제로
납부될 때까지 대항력을 유지하도록 강요하는 결과가 되어 임차인에게 크게 불리하게 되는 점, 제1차 경락기일
이후 새로이 지정된 경락기일까지 사이에 다른 임차인이나 가장임차인이 출현하여 경매절차상의 다른 담보권자 기타
이해관계인에게 피해를 줄 우려가 있다 하더라도 그 임차인은 주택임대차보호법 제8조 제1항의 요건을 충족할 수
없어 같은 조 소정의 최우선변제권을 가지는 소액임차인이 될 수 없고 단지, 위 법 제3조의2소정의 확정일자부
임차인으로서 후순위 권리자 기타 채권자들보다 우선하여 그 순위에 따라 보증금을 변제받게 될 뿐인 점,
가장임차인이 출현하여 확정일자의 순위에 따른 배당요구를 할 위험성이 이 경우에도 있을 수는 있지만 이 경우는
제1차 경락기일에 경락허가결정이 선고되는 등 경매절차가 널리 공시되는 점에 비추어 그 진실성 여부를
판결하기가 상대적으로 용이할 것으로 보이는 점, 개정된 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률
제5641호로 개정된 것) 제3조의3 에 의하면 임대차 종료 후 임차보증금을 반환받지 못한 임차인은
임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 한 후에는 언제라도(제1차 경락기일 이전이라도) 임차주택에서 퇴거하여도
이미 취득한 우선변제권을 계속 보유할 수 있게 되었는바, 이 경우에도 역시 새로운 확정일자부 임차인이나
가장임차인이 출현하여 경매절차상의 다른 담보권자나 이해관계인에게 피해를 줄 위험성이 있음에도 불구하고
주택임차권자의 보호를 위하여 위 제도를 도입한 점, 경락대금이 납부되기 직전의 최종 경락일까지 임차주택에
거주하여야만 우선변제권을 인정할 경우에 임차인이 입는 불이익과 임차인이 제1차 경락기일 이후에는 퇴거하여도
우선변제권이 유지된다고 해석할 경우 제1차 경락기일 이후 재경매 진행중에 위와 같은 확정일자 있는 임차권자나
가장임차권자의 출현으로 경매절차상의 이해관계인이 입을 수 있는 불이익을 비교ㆍ형량하면 전자가 후자보다 현저히
중하다고 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건이 존속되어야 할
종기(終期)로서의 경락기일은 제1차 경락기일을 의미하고 그 후에는 임차권자가 주택에서 퇴거하여도 이미 취득한
우선변제권을 잃지 않는다고 볼 것입니다(서울지방법원 2000. 9. 28. 선고 2000나17666 판결
참조).
따라서, 사안과 같은 경우, 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권의 요건인 주택의 인도 및
주민등록의 존속기간의 종기는 경락기일까지입니다. 한편, 임차주택에 대한 경매절차에서 경락대금이 완납되지 않아
재경매가 실시된 경우, 제1차 경락기일 이후에 주택에서 퇴거한 귀하께서는 이미 취득한 우선변제권을 잃지
않습니다.
우선 “주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는
주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된
것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해
임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라
결정되고, 주민등록은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족이나 전차인등 점유보조자의 주민등록을
포함한다.”는 것이 확립된 판례의 입장 (대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결,
대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결, 1994. 6. 24. 선고94다3155 판결
등)입니다. 그렇다면, 이 사안에서 “갑”의 임대차가 대항력을 인정받을 수 있는지 여부는 사실혼
배우자의 주민등록도 법률상 배우자나 자녀 등 점유보조자의 주민등록과 같은 공시기능을 하는 것으로 인정할 수
있는지에 따라 결정될 것입니다.
유사한 사실관계가 문제된 사건에 관하여, 판례는 “① 주택임대차보호법이 국민들의 주거생활 안정
보장을 목적으로 하는 점, ② 같은 법 제9조 는 임차인의 사망시 가정공동생활을 하는 사실상의 혼인관계에
있는 자도 임대차상의 권리ㆍ의무를 승계하도록 규정하고 있는 점, ③ 제3자로서는 임차인과 공동생활을 하는
자가 법률혼 관계인지 여부를 알 수 있는 방법이 없는 점, ④ 임차인의 점유보조자의 주민등록에 대하여도
대항력이 발생하는 점(대법원 1994.6.24. 선고 94다3155 판결 참조) 등에 비추어보면 법률상의
배우자뿐만 아니라 임차인과 공동생활을 하는 사실혼 배우자도 임차인의 점유보조자로서 그 주민등록이
주택임대차보호법상 대항력의 발생 및 존속요건이 된다.”라고 판단한 사례가 있습니다 (전주지방법원 2007.
8. 17. 선고 2007가단1120 판결 참조).
다만 위 판례는 지방법원의 판결이고, 관련 쟁점에 관한 대법원의 명시적 판단은 아직 존재하지
않는 것으로 보입니다.
「주민등록법」 제6조 제1항은 “…30일 이상 거주할 목적으로 그 관할 구역에 주소나 거소를
가진 주민은 이 법의 규정에 따라 등록하여야 한다.”라고 규정하고 있습니다. 그런데, 유사한
사실관계가 문제된 사건에 관하여 판례는 “주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력은 임차인이 당해 주택에
거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될
수 있을 것이나, 그 경우 당해 주택에 실제로 거주하지 아니하는 간접점유자인 임차인은 주민등록의 대상이 되는
'당해 주택에 주소 또는 거소를 가진 자'가 아니어서 그 자의 주민등록은 주민등록법 소정의 적법한
주민등록이라고 할 수 없고, 따라서 간접점유자에 불과한 임차인 자신의 주민등록으로는 대항력의 요건을 적법하게
갖추었다고 할 수 없으며, 임차인과의 점유매개관계에 기하여 당해 주택에 실제로 거주하는 직접점유자가 자신의
주민등록을 마친 경우에 한하여 비로소 그 임차인의 임대차가 제3자에 대하여 적법하게 대항력을 취득할 수
있다고 할 것이다.”라고 판시한 바 있습니다(대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결).
그렇다면, “갑”은 그 임차부분을 직접 점유하지 않고 동생인 “을”로 하여금 이를 점유하게
함으로써 간접점유한 것에 불과하므로, “갑”이 제3자에 대하여 대항력을 취득하기 위하여는 임차부분을 직접
점유하고 있는 “을”이 자신의 주민등록을 마쳐야 하는데, “을”은 위 건물 소재지로 주민등록을 이전하지
않았으므로 결국 “갑”의 임대차는 「주택임대차보호법」 제3조 제1항 소정의 대항요건을 갖추지 못한 것이
됩니다. 따라서 향후 건물에 관한 경매절차에서 “갑”은 “병”에 대하여 임대차보증금의 우선변제를 주장할 수도
없습니다.
「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와
주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이
된 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다. 그러므로 위 사안에서 주택의 인도와 주민등록전입신고를
마친 귀하는 일응 대항요건을 갖춘 것으로 보여질 수 있으나, 위 조항에서 말하는 주택의 인도와 주민등록이란
임차인의 지위에서 행한 주택의 인도와 주민등록을 말합니다.
위 사안의 경우 잔금지급기일과 소유권이전등기가 경료된 시점이 일치하지 않는바, 이러한 경우에
소유자에서 임차인으로 지위가 변동된 시점을 언제로 볼 것인지 문제됩니다.
위 사안과 관련된 판례는 “주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의
요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는
공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로
제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을
충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에
의하여 표상(表象)되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도로 되어야
한다.”라고 하였으며 (대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 2001. 1. 30.
선고 2000다58026 판결), 또한 ““갑”이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록전입신고까지
마친 다음 처와 함께 거주하다가 "을”에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로
약정하고 임차인을 甲의 처로 하는 임대차계약을 체결한 후에야 "을”명의의 소유권이전등기가 경료된 경우,
제3자로서는 주택에 관하여 “갑”으로부터 "을”앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 “갑”의 처의
주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, “갑”의 처의
주민등록은 주택에 관하여 "을”명의의 소유권이전등기가 경료되기 전에는 주택임대차의 대항력인정의 요건이 되는
적법한 공시방법으로서의 효력이 없고 "을”명의의 소유권이전등기가 경료된 날에야 비로소 “갑”의 처와
"을”사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이며, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여
유효한 공시방법을 갖춘 다음날인 "을”명의의 소유권이전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다.”라고
하였습니다 (대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 2000. 2. 11. 선고
99다59306 판결, 2001. 12. 14. 선고 2001다61500 판결).
위와 같은 주민등록을 대항력의 요건으로 규정한 취지에 비추어 제3자로서는 “갑”앞으로 소유권이
경료되기 이전까지는 귀하의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할
것이므로, 귀하의 주민등록은 “갑”앞으로 소유권이전등기가 경료되기 이전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이
되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고, “갑”앞으로 소유권이전등기가 경료된 다음날부터 비로소 귀하와
“갑” 사이의 임대차를 표상(表象)하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것입니다.
「주택임대차보호법」상의 대항력을 갖추는 시기는 임차인이 임차한 주택에 입주를 하고 주민등록을
마친 다음 날부터 입니다(같은 법 제3조 제1항). 위 사안과 관련하여 판례는 “주택임대차보호법
제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의
주민등록을 포함하므로 주택임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의
주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로
주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다.”라고
하였습니다(대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결).
다만, 판례는 “주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써
일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을
이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로 그 대항력은 그 전출 당시
이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을
재전입하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터
그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것이다.” 라고 하였습니다(대법원 1998. 1. 23.
선고 97다43468 판결).
그러므로 “갑”이 임차한 주택에 실제로 입주를 하였고, 주민등록까지 마친 경우에는 가족의
주민등록을 그대로 둔 채 임차인인 귀하만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮겼다면 주민등록의 이탈이라고 볼 수
없으므로 처음 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력을 취득한다고 할 것입니다.
따라서 “갑”은 위 임차주택을 경매절차에서 매수한 사람에 대하여도 여전히 대항력을 주장할 수
있을 것으로 보입니다.
관련 판례를 보면, “건축중인 주택을 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록이 그 후
소유권보존등기가 경료되고 이를 바탕으로 저당권을 취득하여 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자에 대한
관계에서 임대차를 공시하는 효력이 있는지의 여부는 그 제3자의 입장에서 보아 일반사회통념상 그 주민등록으로
당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는가의 여부에 따라 판단되어야
하고, 건축중인 주택에 대한 소유권보존등기가 경료되기 전에 그 일부를 임차하여 주민등록을 마친 임차인의
주민등록상의 주소 기재가 그 당시의 주택의 현황과 일치한다 하더라도 그 후 사정변경으로 등기부상의 주택의
표시가 달라졌다면, 주민등록상의 주소가 주민등록법시행령 제5조 제5항(1999. 7. 23. 개정시행령
제9조 제3항)에 따라 건축물관리대장의 기재에 근거하여 된 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한, 달라진
주택의 표시를 전제로 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 당초의 주민등록에 의하여 당해 주택에
임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식하기 어렵다 할 것이므로 그 주민등록은 그 제3자에
대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다.” 라고 하였습니다(대법원 1999. 9. 3. 선고
99다15597 판결). 그러나 또 다른 판례를 보면, “원래 단독주택으로 건축허가를 받아
건축되고, 건축물관리대장에도 구분소유가 불가능한 건물로 등재된 이른바 다가구용 단독주택에 관하여 나중에
집합건물의소유및관리에관한법률에 의하여 구분건물(다세대주택)로의 구분등기가 경료되었음에도 불구하고, 소관청이
종전에 단독주택으로 등록한 일반건축물관리대장을 그대로 둔 채 집합건축물관리대장을 작성하지 않은 경우에는,
주민등록법시행령 제5조 제5항(1999. 7. 23. 개정시행령 제9조 제3항)에 따라 임차인이 위 건물의
일부나 전부를 임차하여 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 그 전유부분의 표시까지
기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없으며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지
여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야
할 것이므로, 임차인이 위 건물의 지번으로 전입신고를 한 이상 일반사회통념상 그 주민등록으로 위 건물에 위
임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는 경우에 해당된다 할 것이고, 따라서
임대차의 공시방법으로 유효하다.” 라고 하였습니다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다8322 판결,
2002. 3. 15. 선고 2001다80204 판결, 2007. 2. 8. 선고 2006다70516
판결).
「주민등록법 시행령」 제9조 제3항은 “주민등록표 등 주민등록 관계 서류의 주소는 「도로명주소법
시행령」 제3조에 따른 도로명주소의 표기방법으로 기록한다.”라고 규정하고, 같은 조 제4항은 “3항에도
불구하고 「도로명주소법」에 따른 도로명주소를 사용할 수 없는 경우에는 특별시·광역시·도·특별자치도,
시·군·자치구, 구(자치구가 아닌 구를 말한다), 읍·면·동(법정동 이름을 말한다), 리(법정리 이름을
말한다), 지번(地番)의 순으로 기록할 수 있다. 이 경우 「주택법」에 따른 공동주택은 지번 다음에
건축물대장 등에 따른 공동주택의 이름과 동(棟)번호와 호(號)수를 기록한다.”라고 규정하고 있는데, 위
판례의 취지는 주민등록의 기재가 집합건축물대장이 제대로 작성되지 아니한 채 기존 일반 건축물관리대장에
합치되는 경우에는 단독주택이 다세대주택으로 변경되더라도 대항력과 우선변제권이 소멸되지 않는다는 입장인 것
같습니다.
따라서 귀하가 최초 주민등록전입신고를 할 당시 위 임차건물이 건축물관리대장에 단독주택으로
등재되어 있었다면 대항력도 있고, “병”보다 우선배당을 받을 수 있지만, 그렇지 아니할 경우에는 비록 귀하의
최초 전입신고가 “병”의 근저당권설정일보다 앞선다고 하더라도 ‘101호’를 기재한 정정된 전입신고가 위
근저당권설정일보다 후순위이기 때문에 귀하는 배당절차에서 “병”보다 우선변제 받을 수는 없을 것으로 보입니다.
「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 “임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와
주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이
된 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다. 이와 관련하여 판례는 "이른바 다가구용 단독주택의
경우 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 보는 이상 주민등록법시행령
제5조 제5항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하고, 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는
것으로 충분하고, 나아가 위 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수
없고, 등기부의 갑구란의 각 지분 표시 뒤에 각 그 호수가 기재되어 있으나 이는 법령상의 근거가 없이
소유자들의 편의를 위하여 등기공무원이 임의적으로 기재하는 것에 불과하며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느
부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는
이해관계인의 책임하에 이루어져야 할 것이므로 임차인이 전입신고로 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 한 이상
일반 사회통념상 그 주민등록으로 위 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수
있어 임대차의 공시방법으로 유효하다고 할 것이고, 설사 위 임차인이 위 건물의 소유자나 거주자 등이 부르는
대로 지층 1호를 1층 1호로 잘못 알고, 이에 따라 전입신고를 '연립 - 101'로 하였다고 하더라도 달리
볼 것은 아니다 (대법원 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결).”라고 하였습니다.
그러므로 구분등기를 하지 않은 다가구용 주택의 주민등록방법은 그 주택의 지번까지만 기재하면
충분하고 다가구주택거주자의 편의상 구분해놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 없으며, 다가구주택 내에서 이사를
하더라도 주민등록전입신고를 다시 할 필요가 없습니다. 결론적으로 사안의 경우 귀하가 임차한 주택이 다가구용
단독주택이므로 임차주택 지번의 기재로서 유효한 주민등록을 마쳤다고 할 것이므로, 귀하는
「주택임대차보호법」상의 대항력을 갖추었다 할 것이어서 진행 중인 경매절차의 매수인에게 대항 할 수 있을
것으로 보입니다.
참고로 다가구용 단독주택에 관하여 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의하여 구분건물로의
구분등기가 이루어졌으나 집합건축물관리대장이 작성되지 않은 경우, 그 건물의 일부나 전부의 임차인이 전유부분의
표시 없이 지번만 기재하여 한 전입신고가 그 임대차의 유효한 공시방법인지에 관하여 판례는 “원래 단독주택으로
건축허가를 받아 건축되고, 건축물관리대장에도 구분소유가 불가능한 건물로 등재된 이른바 다가구용 단독주택에
관하여 나중에 집합건물의소유및관리에관한법률에 의하여 구분건물로의 구분등기가 경료되었음에도 불구하고, 소관청이
종전에 단독주택으로 등록한 일반건축물관리대장을 그대로 둔 채 집합건축물관리대장을 작성하지 않은 경우에는,
주민등록법시행령 제9조 제3항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하여 전입신고를 하는 경우 지번만
기재하는 것으로 충분하고, 나아가 그 전유부분의 표시까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없으며,
임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로
위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야 할 것이므로, 임차인이 위 건물의 지번으로
전입신고를 한 이상 일반사회 통념상 그 주민등록으로도 위 건물에 위 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로
등록되어 있는지를 인식할 수 있는 경우에 해당된다 할 것이고, 따라서 임대차의 공시방법으로 유효하다.”라고
하였습니다(대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다80204 판결).
「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 “임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와
주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이
된 것으로 본다.”라고 규정하고 있고, 같은 조 제3항은 “임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한
자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다. 그리고 다세대주택은
「건축법」이나 「주택법」 등 건축관련법상 공동주택에 해당하고, 「주민등록법 시행령」 제9조 제3항은
“주민등록표 등 주민등록 관계 서류의 주소는 「도로명주소법 시행령」 제3조에 따른 도로명주소의 표기방법으로
기록한다.”라고 규정하고, 같은 조 제4항은 “제3항에도 불구하고 「도로명주소법」에 따른 도로명주소를 사용할
수 없는 경우에는 특별시·광역시·도·특별자치도, 시·군·자치구, 구(자치구가 아닌 구를 말한다),
읍·면·동(법정동 이름을 말한다), 리(법정리 이름을 말한다), 지번(地番)의 순으로 기록할 수 있다. 이
경우 「주택법」에 따른 공동주택은 지번 다음에 건축물대장 등에 따른 공동주택의 이름과 동(棟)번호와
호(號)수를 기록한다.”라고 규정하여 동 주택의 경우 동·호수까지 기재하여 전입신고 하도록 하고 있습니다.
판례도 “임차인들이 다세대주택의 동·호수 표시 없이 그 부지 중 일부 지번으로만 주민등록을 한
경우, 그 주민등록으로써는 일반사회통념상 그 임차인들이 그 다세대주택의 특정 동·호수에 주소를 가진 것으로
제3자가 인식할 수 없는 것이므로, 임차인들은 그 임차주택에 관한 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼
수 없고(대법원 1996. 2. 23. 선고 95다48421 판결), 연립주택 가동 중 1층 102호에 대한
미등기전세권자가 주소로 연립주택 동·호수 등의 표시 없이 그 지번만을 신고하여 주민등록이 되었다면, 그
주민등록으로는 일반사회통념상 그 미등기전세권자가 그 연립주택 가동 102호 건물에 주소를 가진 자로
등록되었다고 제3자가 인식할 수 없으므로, 그 건물에 관한 미등기전세의 유효한 공시방법으로 볼 수
없으며(대법원 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결), 신축중인 연립주택 중 1세대를 임차한
자가 주민등록전입신고를 함에 있어서 호수를 기재하지 않은 채 그 연립주택부지의 지번만으로 전입신고를 하였다가
그 후 위 연립주택에 관하여 준공검사가 이루어지면서 건축물관리대장이 작성되자 호수를 기재하여 주소정정신고를
하였다면, 임차인의 최초 전입신고에 따른 주민등록으로는 일반 사회통념상 임차권자가 세대별로 구분되어 있는 위
연립주택의 특정 호수에 주소를 가진 자로 등록되었다고 제3자가 인식할 수는 없을 것이므로, 그 주민등록은 위
임대차의 공시방법으로서 유효한 것이라고 볼 수 없다(대법원 2000. 4. 7. 선고 99다66212 판결,
2002. 3. 15. 선고 2001다80204 판결).”라고 하였습니다.
따라서 다세대주택의 경우 대항력을 취득하기 위해서는 주민등록상 그 주택의 지번 및 동·호수까지
기재하여야 하는데, 귀하는 동·호수를 기재하지 않았으므로 대항요건으로서 주민등록을 갖추었다고 볼 수 없어
“을”에 대하여 임차권을 주장할 수 없을 것으로 보입니다.
「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와
주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이
된 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다. 그러므로 임차인이 주택의 인도(입주)와
주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음 날로부터 제3자에 대하여 대항할 수 있다 할 것입니다.
그런데 위 사안에서와 유사하게 같은 날 입주 및 전입신고와 근저당권이 설정 된 경우에 대하여
판례는 “주택임대차보호법 제3조 제1항이 인도와 주민등록을 갖춘 다음날부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은
인도나 주민등록이 등기와 달리 간이한 공시방법이어서 인도 및 주민등록과 제3자 명의의 등기가 같은 날
이루어진 경우에 그 선후관계를 밝혀 선순위권리자를 정하는 것이 사실상 곤란한 데다가, 제3자가 인도와
주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료하였음에도 그 후 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을
마침으로 인하여 입을 수 있는 불측(不測)의 피해를 방지하기 위하여 임차인보다 등기를 경료한 권리자를
우선시키고자 하는 취지이므로 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다.”라고 하였습니다
(대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결, 1999. 3. 23. 선고 98다46938
판결).
이처럼 대항력은 인도와 주민등록을 모두 갖춘 다음날 그 효력이 있으므로 “갑”의 경우
주민등록전입신고를 마친 다음날부터 대항력이 발생합니다.
따라서 사안의 경우 근저당권설정등기가 “갑”이 주민등록전입신고를 마치기 전(대항요건을 갖추기
전)에 이미 설정되었으므로 “갑”은 경매절차의 매수인에 대하여 대항력을 주장할 수 없습니다.
「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도와
주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이
된 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다. 그리고 임차인의 대항요건이 언제까지 유지되어야 하는
것인지에 관하여 판례는 “주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로
명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는
주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고
그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 하는 것이다.”라고 하였습니다 (대법원 1987. 2.
24. 선고 86다카1695 판결, 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결).
그러므로 위 사안과 같이 집주인이 근저당권을 설정하면서 임차인 몰래 임차인의 주민등록을 이전한
다음 근저당권설정등기가 완료되자 다시 전입신고를 한 경우 임차인의 대항력이 상실되는지 문제됩니다.
이에 관하여 판례는 “주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로
이전되었고 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 주택임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 경우,
주택임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다.”라고 하였습니다(대법원
2000. 9. 29. 선고 2000다37012 판결).
「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와
주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에
주민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정하고 있으므로, 대항력의 요건인 주택의 인도와 주민등록을 모두
갖추었다면 인도와 주민등록을 마친 다음날부터 대항력이 발생합니다. 그런데 대항요건 중 하나인
주민등록에 관하여, 판례는 “주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인
본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다.”라고 하였습니다 (대법원 1995. 6.
5.자 94마2134 결정, 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결, 1998. 1. 23. 선고
97다43468 판결).
즉, 위 판례는 임차인의 가족을 점유보조자로 보았고, 점유보조자의 주민등록이 전입된 경우에도
대항요건을 갖춘 것으로 인정한 것입니다.
또 주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을
그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의
이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니합니다(대법원 1996. 1.
26. 선고 95다30338 판결).
위 사안에서 “갑”이 임차한 주택에 실제로 입주를 하였고, “갑”의 가족인 처의 주민등록을 마친
경우에는, 설사 “갑”의 주민등록을 마치지 않았다 하더라도 이미 대항요건상의 주민등록을 마친 것이므로 처의
주민등록전입신고 시점을 기준으로 대항력의 발생 시기를 판단하게 됩니다.
따라서 “갑”은 근저당권의 실행으로 위 주택을 경매절차에서 매수한 “병”에 대하여 대항력을
주장할 수 있을 것으로 보입니다.
주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는, 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에
임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게
임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대 권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도
포함됩니다(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결). 따라서 임차인 甲과
임대인 乙 사이의 임대차계약은 유효하게 체결된 것으로 볼 수 있습니다. 그렇다면 임차인 甲은 임대차계약이
종료되면 임대차계약상의 임대인인 乙을 상대로 임차보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
주거용건물의 임대차관계에서는 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제4항에 의하여 임차주택의
양수인이 당연히 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고, 양도인은 임차보증금반환채무를 면한다고 보아야 할
입니다( 대법원 1994. 3. 11. 선고 93다29648 판결 등 참조). 따라서 임차인의 선택에 따라서
임대인의 지위에 대한 승계 여부가 달라지거나 임차인이 이의를 함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수
있다고 볼 수는 없습니다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결 등 참조).
따라서 양도인 乙은 임대인의 지위에서 벗어나게 되므로, 임차인 甲은 乙에게 임차보증금반환청구를 할 수
없습니다.
참고로, 임차인이 그 승계를 원하지 않는다면 미리 그러한 약정을 하거나(이는 주택임대차보호법
제10조에 따라서 임차인에게 불리한 약정으로서 그 효력이 없는지 여부가 판단될 수 있습니다) 승계 이전에
임대차관계를 종료하는 방법 등이 있을 수 있습니다.
임대차는 임대인이 임차인에게 임차목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고, 임차인이 이에
대하여 차임(임차료)을 지급할 것을 약정함으로써 성립되는 계약입니다. 임차보증금의 법적 성질에
관하여 판례는 “부동산임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무
등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후
목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다.”라고
하였습니다 (대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결, 2005. 9. 28. 선고
2005다8323, 8330 판결).
그리고 임차인이 월세를 지급하는 대신 보증금에서 공제하라고 할 수 있는지에 관하여 판례는
“임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는
임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에
따른 채무불이행책임을 면할 수는 없다.”라고 하였습니다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417
판결).
또한 “임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 명도 할 때까지 발생하는 차임 및
기타 임차인의 채무를 담보하기 위하여 교부되는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다
하더라도 목적물이 명도 되지 않았다면 임차인은 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수
없다.”라고 하였습니다(대법원 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결).
따라서 귀하가 연체된 월세를 보증금에서 공제하라고 항변할 수는 없을 것이며, 비록 보증금이 남아
있다고 하여도 민법 제640조에 따라 월세 연체액이 2개월분의 월세액에 달하는 때에는 임대인이 귀하와의 위
임대차계약을 일방적으로 해지하고 위 주택의 명도를 청구할 수 있을 것으로 보입니다.
대법원은 “주택임대차보호법 제3조 제1항 에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를
얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된
것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어 졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여
임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지
아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다. 이러한 경우 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을
유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 임차권 양수인은 원래의 임차인이
주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 1356 판례공보 2010.7.15. 같은 법 제8조 제1항 에 의하여
가지는 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법
제8조 제1항 에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다.”고 판시하였습니다(대법원 2010. 6.
10. 선고 2009다101275 판결). 따라서 위 판례에 따를 때 귀하와 같은 전차인의
경우도 전차 후 상당한 기간 내에 전입신고를 하였다면 임차인의 최우선변제권을 대위하여 행사할 수 있을
것입니다.
주택임대차보호법? 제8조에 따르면, 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 같은 법 제3조
제1항의 요건(입주와 주민등록)을 갖춘 경우, 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을
권리가 있다고 규정되어 있습니다. 이와 관련하여 같은 법 시행령에 따르면 최우선변제권이 인정되는 범위가
규정되어 있는데, 담보물권자가 담보물권을 취득한 시기별(1984. 1. 1. 이후, 1987. 12. 1.
이후, 1995. 10. 19. 이후, 2001. 9. 15. 이후, 2008. 8. 21. 이후,
2010. 7. 26. 이후, 2016. 3. 31. 이후)로 해당 시행령의 개정에 의하여 인정되는
소액보증금의 범위가 달라집니다. 예를 들어, 귀하와 같이 서울특별시 소재 주택에 대한 주택임차권이
근저당권자의 경매신청등기 이전에 「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 요건(입주와 주민등록)이 구비되어
있다면, ① 만약 위 근저당권이 1995년 10월 19일 이후에 설정된 것인 경우 보증금 3,000만원
이하의 임차인에 대하여 1,200만원까지, ② 2001년 9월 15일 이후에 설정된 경우 보증금
4,000만원 이하의 임차인에 대하여 1,600만원까지, ③ 2008년 8월 21일 이후에 설정된 경우
보증금 6,000만원 이하의 임차인에 대하여 2,000만원까지, ④ 2010년 7월 26일 이후에 설정된
경우 보증금 7,500만원 이하의 임차인에 대하여 2,500만원까지, ⑤ 2014년 1월 1일 이후에 설정된
경우 보증금 9,500만원 이하의 임차인에 대하여 3,200만원까지, ⑥ 2016년 3월 31일 이후에
설정된 경우 보증금 1억원 이하의 임차인에 대하여 3,400만원까지, 각 소액보증금으로서 최우선변제를 받을
수 있습니다. 그런데 같은 법 시행령 제10조 제4항에 따르면 “하나의 주택에 임차인이 2명
이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을
합산한다.”라고 규정되어 있습니다. 따라서 귀하의 경우에도 동생과 보증금을 나누어 계약을 체결한 것으로
하더라도 귀하와 동생이 사실상 가정공동생활을 하고 있다면, 1건의 임대차로 보아 보증금을 합산하여
소액보증금에 해당 여부를 판정할 것입니다.
판례는, 피고와 피고의 딸이 동일한 주택을 별개로 임차하였으나 이들이 함께 거주하고 있으므로 구
「주택임대차보호법 시행령」 제3조 제4항(현행 제10조 제4항) 소정의 가정공동생활을 하는 자에 해당하고,
이들의 임대차보증금 합산액이 위 시행령 제4조의 우선변제를 받을 수 있는 소액보증금의 범위를 초과하므로
피고를 주택임대차보호법상 우선변제를 받을 수 있는 임차인으로 보고 한 배당은 부적법하다는 원고의 주장에 대한
판단을 하지 아니한 채 단순히 피고의 임대차보증금이 위 시행령상의 우선변제를 받을 수 있는 소액보증금에
해당한다는 사실만을 들어 원고의 청구를 배척한 원심판결을 판단유탈을 이유로 파기한 사례가 있습니다 (대법원
2001. 5. 15. 선고 2001다18513 판결).
참고로, 2016년 3월 31일부터 시행되고 있는 개정 「주택임대차보호법 시행령」은
최우선변제권을 ① 서울특별시의 경우에는 보증금이 1억원 이하인 경우에 한하여 3,400만원의 범위에서, ②
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역 중 서울특별시를 제외한 지역은 보증금이 8,000만원 이하인 경우에
한하여 2,700만원의 범위에서, ③ 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역을 제외한
광역시, 세종특별자치시 및 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시의 경우에는 보증금이 6,000만원 이하인
경우에 한하여 2,000만원의 범위에서, ④ 그 밖의 지역의 경우에는 보증금이 5,000만원 이하인 경우에
한하여 1,700만원의 범위에서 각각 인정하고 있습니다. 다만, 위 시행령 규정은 사회경제 상황에 따라
수시로 개정되고, 개정 시행령의 시행 이전에 임차주택에 근저당권 등의 담보물권 등이 설정된 경우에는 그
당시에 적용되던 시행령의 규정에 따르게 됨을 유의하시기 바랍니다.
주택임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것이 아니고 소액임차인으로 보호받아
기존채권을 회수하려는 것인 경우, 「주택임대차보호법」상의 소액임차인으로 보호받을 수 있는지에 관하여 판례는
“주택임대차보호법의 입법목적은 주거용 건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을
보장하려는 것이고(주택임대차보호법 제1조), 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을
다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록
소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게
되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에
대한 예외규정인바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여
채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된
목적이 주택을 사용·수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에
우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로
보호할 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결, 2001.
10. 9. 선고 2001다41339 판결). 따라서 위 사안에서 甲은 丙이 소액임차인으로서
최우선변제를 받게 된다면 배당이의를 제기하여 다투어볼 수 있을 것으로 보입니다.
참고로 위와 같은 경우 임차인에게 대항력이 인정되는지에 관하여 판례는 “임대차는 임차인으로
하여금 목적물을 사용·수익하게 하는 것이 계약의 기본 내용이므로, 채권자가 주택임대차보호법상의 대항력을
취득하는 방법으로 기존 채권을 우선변제 받을 목적으로 주택임대차계약의 형식을 빌려 기존 채권을
임대차보증금으로 하기로 하고 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차로서의 대항력을 취득한 것처럼
외관을 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용·수익할 목적을 갖지 아니한 계약은 주택임대차계약으로서는
통정허위표시에 해당되어 무효라고 할 것이므로 이에 주택임대차보호법이 정하고 있는 대항력을 부여할 수는
없다.”라고 하였습니다(대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184 등 판결).
주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의하면, 주택임차인은 같은 법 제3조 제1항에 규정된
대항요건과 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차 등에서 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.
여기서 확정일자의 요건을 규정한 것은 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하거나
임차 날짜를 변경하는 것을 방지하고자 만든 제도입니다(대법원 1999.6.11, 선고, 99다7992,
판결). 확정일자란, 증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로
법률상 인정되는 일자를 말하며, 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 확정된 일자를 가리키고, 확정일자
있는 증서란, 위와 같은 일자가 있는 증서로서 민법 부칙 제3조 소정의 증서를 말합니다. (대법원 1998.
10. 2. 선고 98다28879).
주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는
시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)·군·구(자치구를 말한다)의 출장소, 지방법원
및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인(이하 이 조에서 ""확정일자부여기관""이라 한다)이
부여합니다(주택임대차보호법 제3조의 6).
주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의하면, 주택임차인은 같은 법 제3조 제1항에 규정된
대항요건과 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차 등에서 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.
우선변제권은 임차주택이 경매나 공매가 되는 때에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자또는 그 밖의 채권자보다
우선해서 보증금에 대해서 변제를 받을 권리입니다.
우선변제권은 임차인이 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)을 갖추고, 임대차계약증서상의 확정일자를
갖춘 경우에 취득을 하게 됩니다.
주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여
보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한
사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우
우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아닙니다. 그리고 이와
같이 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고,
그 경매절차에서 집행관의 현황조사 등을 통하여 경매신청채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되고 그러한 내용이
현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재된 상태에서 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 특별한 사정이
없는 한 경매신청채권자인 임차인은 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있다고
보아야 할 것입니다(대법원 2013.11.14. 선고 2013다27831 판결).
「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와
주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에
주민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의2 제2항은 “제3조 제1항 . 제2항
또는 제3항의 대항요건과 임대차계약증서(제3조 제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의
임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시
임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가
있다.”라고 규정하고 있습니다. 그러므로 주택의 인도와 주민등록전입신고를 마친 임차인이 임대차계약서상
확정일자를 갖춘 때에는 경매에 따른 매각대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 수
있습니다. 그런데 귀하는 임대차계약서를 분실하여 확정일자를 받은 사실을 입증하기 어려워 걱정하는
것으로 보입니다. 이러한 경우 귀하가 임대인의 동의하에 임대차계약서를 다시 작성하더라도 소급하여 최초
계약서에 받은 확정일자인과 같은 날짜의 확정일자를 받을 수는 없습니다. 왜냐하면 현재 확정일자부여기관의
확정일자 부여업무처리를 보면 단순히 주택임대차계약서에 확정일자를 찍어줄 뿐이고, 확정일자발급대장의
기재만으로는 그 계약서의 구체적 내용을 모두 확인할 수는 없기 때문입니다.
임대차계약서가 분실 또는 멸실 하였더라도 공증인가사무소에 보관된 확정일자발급대장에 확정일자를
받은 사실이 인정된다면 우선변제권은 소멸하지 않는다는 판례가 있으므로 (대법원 1996. 6. 25. 선고
96다12474 판결), 임차주택이 경매 개시된 경우 확정일자를 받은 기관에서 확정일자 받은 사실의 증명 및
전세기간 및 보증금의 액수 등에 대한 임대인의 진술서 등 모든 관련자료를 첨부하여 권리신고 겸 배당요구신청을
하고, 만약 법원이 귀하의 우선변제권을 인정하지 않고 배당한 경우에는 배당기일에 참석하여 배당이의의 진술을
하고 1주일이내에 법원에 배당이의의 소를 제기하는 방법을 생각해볼 수 있습니다. 그런데 주택임대차계약증서의
확정일자 부여 및 정보제공에 관한 규칙(대법원규칙 제2506호) 과 주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및
임대차 정보제공에 관한 규칙(법무부령 제805호)이 각각 2014. 1. 1부터 시행되면서 임대차계약증서의
확정일자 부여에 대한 정보로 ①임대차목적물 ②확정일자 부여일 ③차임.보증금 ④임대차기간 ⑤임대인.임차인
인적정보 ⑥전자적이미지 정보로 저장한 계약서 (전자적이미지 정보제공은 법원에서만 시행)까지 제공을 받을 수
있을 것으로 보아, 이후 임차인이 확정일자를 받은 임대차계약서를 분실한 경우 우선변제 받을 수 있는 권리의
입증자료 구비에 어려움은 없어 임차인이 임대차계약서를 분실한 경우 우선변제권보호에 크게 도움이 될 것으로
사료됩니다. 그러나 이 규칙 시행 이전의 임대차계약서를 분실한 경우에는 임대차계약체결 시 확정일자를 받은
사실등 우선변제권의 존재를 증명하는 입증자료를 구비하는 것이 쉽지 않을 것으로 보아지므로 이 경우에는
권리구제에 어려움이 많을 것으로 사료됩니다.
「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항에 의하면 주택임차인은 주택임대차보호법 제3조
제1항.제2항 또는 제3항에 규정된 대항요건, 즉 주택의 인도와 주민등록전입 외에 임대차계약서상에 확정일자를
갖춘 경우에는 경매절차 등에서 보증금을 우선변제 받을 수 있습니다. 그러므로 위 사안에서 문제는
과연 임대차계약서상의 임차주택의 표시가 어느 정도까지 되어 있어야 유효한 확정일자 있는 임대차계약서로 볼
것인지 문제됩니다.
이와 관하여 판례는 “주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의하면, 주택임차인은 주택임대차보호법
제3조 제1항에 규정된 대항요건과 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차 등에서 보증금을 우선하여
변제 받을 수 있고, 여기서 확정일자의 요건을 규정한 것은 ‘임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의
액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 취지’일 뿐, 대항요건으로 규정된 주민등록과 같이 당해 임대차의
존재사실을 제3자에게 공시하고자 하는 것은 아니므로, 확정일자를 받은 임대차계약서가 당사자 사이에 체결된
당해 임대차계약에 관한 것으로서 진정하게 작성된 이상, 위와 같이 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서
아파트의 명칭과 그 전유부분의 동·호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에
규정된 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼 수는 없다.”라고 하였습니다 (대법원 1999. 6. 11.
선고 99다7992 판결).
그러므로 위 사안과 같은 경우에 있어 유효하게 확정일자 있는 임대차계약서의 요건을 구비하였다고
볼 수 있을 것이며, 또한 임대차계약을 경신한 경우에는 그 내용에 대하여 다시 확정일자를 받으면 유효하게
확정일자 있는 계약서로서의 요건을 갖추게 된다고 하겠습니다.
따라서 귀하는 경매가 개시되고 배당이 실시된다면 입주와 전입신고요건에 하자가 없는 이상 유효한
확정일자의 요건을 주장할 수 있어 후순위자인 근저당권자 등에 우선하여 배당을 받을 수 있을 것으로 보입니다.
주택임차인의 ‘대항력’에 관하여 ?주택임대차보호법? 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는
경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이
경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의2 제2항은
“제3조 제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건과 임대차계약증서(제3조 제2항 및 제3항의 경우에는 법인과
임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에
따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여
보증금을 변제받을 권리가 있다.”라고 규정하여 대항요건 및 확정일자를 갖추었을 경우에 배당에 있어서 순위가
보호된다고 규정하고 있습니다. 그러므로 주택임차인의 입주, 주민등록, 확정일자보다 하루 늦게
근저당권자의 근저당권설정등기가 된 경우 주택임차권과 근저당권 중 어느 것이 우선순위를 가질 것인지는
「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 대항력이 생기는 시점인 ‘다음 날’의 의미에 달려있다고 할 것입니다.
‘다음 날’의 의미를 단순히 날짜로만 파악한다면 입주, 주민등록, 확정일자를 갖춘 다음 날부터
우선변제권이 주어지므로 근저당권자와 같은 순위로 배당을 받게 될 것이고, 그와 달리 시간적 개념으로 파악하여
오전 0시부터로 해석하게 되면 근저당권설정등기는 등기소가 업무를 시작하는 시간 이후에 마쳐질 것이므로
주택임차인의 배당순위가 앞서게 될 것입니다.
이에 대하여 판례는 “주택임대차보호법 제3조의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그
‘익일부터’ 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 함은 익일 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지이다.”라고 하여
주택임차인의 입주, 주민등록, 확정일자보다 근저당권자의 근저당권설정등기가 하루 늦은 경우 주택임차인이
우선하여 배당 받는 것으로 하고 있습니다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결).
따라서 임차인 甲의 우선변제권은 위와 같은 요건을 갖춘 다음 날 오전 0시부터 발생하고
근저당권자인 丙이 근저당권설정등기를 마친 시점은 이보다 뒤이므로 임차인 甲이 근저당권자인 丙보다 선순위의
배당권자가 될 것으로 보입니다.
주택임차인의 ‘대항력’에 관하여 「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는
경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이
경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의2 제2항은
“제3조 제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건과 임대차계약증서(제3조 제2항 및 제3항의 경우에는 법인과
임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에
따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여
보증금을 변제받을 권리가 있다.”라고 규정하여 대항요건 및 확정일자를 갖추었을 경우에 배당에 있어서 순위가
보호된다고 규정하고 있습니다. 그러므로 주택임차인의 입주, 주민등록, 확정일자와 근저당권자의
근저당권설정등기가 동일한 날짜에 경료된 경우 주택임차권과 근저당권 중 어느 것이 우선순위를 가질 것인지는
주택임대차보호법 제3조 제1항의 ‘대항력’과 같은 법 제3조의2 제2항의 ‘대항요건’이라는 개념을 같은
개념으로 해석해야 하는지 아니면 달리 해석해야 하는지에 따라 달라질 수 있을 것입니다.
이에 관하여 판례는 “주택임대차보호법 제3조 제1항이 인도와 주민등록을 갖춘 다음날부터 대항력이
발생한다고 규정한 것은 인도나 주민등록이 등기와 달리 간이한 공시방법이어서 인도 및 주민등록과 제3자 명의의
등기가 같은 날 이루어진 경우에 그 선후관계를 밝혀 선순위 권리자를 정하는 것이 사실상 곤란한데다가,
제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료하였음에도 그 후 같은 날 임차인이
인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측(不測)의 피해를 방지하기 위하여 임차인보다 등기를
경료한 권리자를 우선시키고자 하는 취지이고, 주택임대차보호법 제3조의2 제1항(현행 제3조의2 제2항)에
규정된 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 주택임차권의 제3자에 대한 물권적 효력으로서 임차인과 제3자
사이의 우선순위를 대항력과 달리 규율하여야 할 합리적인 근거도 없으므로, 주택임대차보호법 제3조의2
제1항(현행 제3조의2 제2항)에 규정된 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘
경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다.”라고 하여
‘대항력’과 ‘대항요건’을 같은 개념으로 인정하고 있습니다 (대법원 1997. 12. 12. 선고
97다22393 판결, 1998. 9. 8. 선고 98다26002 판결, 1999. 3. 23. 선고
98다46938 판결).
따라서 임차인의 우선변제권은 위와 같은 요건(입주, 주민등록, 확정일자)을 모두 갖춘 그 다음
날에 발생하므로, 임차인인 귀하보다 근저당권자가 선순위의 배당권자가 될 것으로 보입니다.
전세권설정등기는 「민법」의 전세권에 관한 규정에 의하여 그 설정순위에 따라 당연히 물권적
효력인 순위보호가 인정됨에 반하여, 확정일자제도는 1989년 12월 30일부터 시행된 「주택임대차보호법」의
개정규정에 의하여 사회적 약자인 세입자를 보호하기 위하여 원칙적으로 채권계약인 주택임대차에 대하여 물권적
효력(순위에 따른 우선변제의 효력)을 인정하는 제도라는 점에 근본적인 차이점이 있습니다.
구체적인 차이점을 살펴보면 다음과 같습니다.
첫째, 확정일자제도에 의한 순위가 인정되기 위해서는 각 등기소나 공증사무소 또는 주민센터에서
확정일자를 받는 이외에 주민등록의 전입신고 및 주택을 인도 받아 실제거주(입주)할 것을 그 요건으로 함에
반하여, 전세권설정등기는 등기만 설정해두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호됩니다. 따라서
확정일자제도에 따른 보호를 받기 위해서는 주민등록전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나,
실제거주는 하면서 주민등록전입신고를 해두지 않는 경우에는 보호받지 못한다는 단점이 있음에 반하여,
전세권설정등기는 등기만 경료해 두면 되고 주민등록전입신고나 실제거주는 그 요건이 아니므로 보다 편리합니다.
둘째, 확정일자제도는 등기소나 공증인사무실 또는 주민센터에서 저렴한 비용으로, 또한
임대차계약서만 있으면 되므로 임대인의 동의여부와는 관계없이 신속·간편한 절차에 의해 확정일자를 받을 수
있음에 반하여, 전세권설정등기는 임대인의 협력 없이는 등기 자체가 불가능하며, 그 절차의 복잡성으로 인해
대부분의 경우 법무사의 협조를 얻어야 하고, 그 비용 또한 확정일자를 받는 데 비하여 많은 비용이
소요됩니다. 또한, 전세기간 만료 시에는 전세권설정등기를 말소해 주어야 합니다.
셋째, 전세계약기간이 만료된 경우에 이사를 하고자 하지만 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우,
확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후 그 확정판결문에
기하여서만 강제집행을 신청할 수 있음에 반하여 (주택임차권등기명령에 의한 등기가 된 경우에도 그 등기에
경매신청권은 부여되어 있지 않음), 전세권설정등기를 경료한 전세권자는 위와 같은 경우 민사집행법의 담보권실행
등을 위한 경매(임의경매) 규정에 근거하여 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능합니다. 다만, 건물의 일부에
대하여 전세권설정등기를 한 경우 그 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 인정되지만 임차부분에 대한
분할등기 없이 전체에 대한 경매신청은 할 수 없습니다 (대법원 2001. 7. 2.자 2001마212
결정).
넷째, 확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 하지만, 전세권설정등기를 한
경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다.
다섯째, 「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택 외에
그 대지의 환가대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고 주택에만 전세권설정등기를 한
경우는 대지의 환가대금에서 우선배당을 받을 수 없습니다. 다만, 집합건물에 관하여 판례는 “집합건물이 되기
전의 상태에서 건물일부만에 관하여 전세권이 설정되었다가 그 건물이 집합건물로 된 후 그 전세권이 구분건물의
전유부분만에 관한 전세권으로 이기된 경우, 구분소유자가 가지는 전유부분과 대지사용권의 분리처분이 가능하도록
규약으로 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 전유부분의 소유자가 대지사용권을 취득함으로써 전유부분과
대지권이 동일소유자에게 귀속하게 되었다면 위 전세권의 효력은 그 대지권에까지 미친다고 보아야 할
것이다.”라고 하였습니다(대법원 2002. 6. 14. 선고 2001다68389 판결).
「주택임대차보호법」 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는
경우에는 그 전환되는 금액에 ①「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을
고려하여 대통령령으로 정하는 비율 또는 ② 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한
비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다고 합니다. 그리고 동법 시행령 제9조
제1항은 위 ①의 ""대통령령으로 정하는 비율""이란 연 1할을 말하고, 같은 조 제2항은 위 ②의
""대통령령으로 정하는 이율""이란 연 3.5퍼센트를 말한다고 합니다. 그런데 2016. 12.
5. 기준 한국은행에서 공시한 기준금리는 연1.25%이고 위 연 3.5%를 더한 비율은 4.75%인바,
이것이 주택임대차보호법 시행령 제9조 제1항이 규정한 연 1할(연 10%)보다 낮습니다.
따라서 차임으로 전환된 3,000만원에 위 4.75%를 곱하여 12개월로 나눈 금액은
118,750원(30,000,000원 × 0.0475 ÷ 12개월)인바, 이를 초과해서 증액된 부분은
281,250원(40만 원 - 118,750원)입니다. 한편 「주택임대차보호법」 제10조의2는 “임차인이
제7조에 따른 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 제7조의2에 따른 월차임 산정률을 초과하여
차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다”고 규정하고
있습니다. 따라서 귀하는 임대인에게 「주택임대차보호법」 제7조의2이 정한 월차임 산정률을 초과하여 지금한
차임 부분인 281,250원을 돌려받을 수 있을 것으로 보입니다.
「주택임대차보호법」 제6조 제1항 전문은 “임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월
전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지
아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한
것으로 본다”고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 “제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.”고
규정하고 있습니다. 따라서 甲이 2013. 5. 20. 차임 증액을 요구하였더라도 이는 임대차기간이 끝나기
6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 한 계약조건 변경이 아니므로 귀하의 임대차기간은 2014. 5. 29.
만료하고 그와 동시에 다시 2년간 전과 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 되었다고 볼 수 있습니다.
한편 「주택임대차보호법」 제7조는 “당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그
밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할
수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다”고 규정하고
있으며, 같은 법 시행령 제8조 제1항은 “법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 ""차임등""이라 한다)의
증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다”고 규정하고 있습니다.
따라서 귀하는 원칙적으로 「주택임대차보호법」이 보장한 임대차계약기간 2년 동안은 2010.
5.경 체결한 임대차계약의 내용에 따라 차임 월 120만 원만 지급할 의무가 있습니다. 그러나 위 2년
이내이더라도 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동이 있으며 그로 인하여
약정한 120만 원이라는 임대차보증금이 적절하지 아니하게 된 때에 한하여 甲은 차임 증액을 요구할 수
있습니다. 그런데 甲이 2013. 5. 20. 귀하에게 차임 증액을 요구한 이유가 임차주택에 관한 조세,
공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동이 아니라 자신의 유학생활에 비용이 많이 든다는 이유이므로,
甲이「주택임대차보호법」 제7조에 의하여 일방적으로 차임을 증액할 수는 없다고 보입니다.
한편, 甲은 2015. 5. 20.경 귀하에게 5년간 주변시세가 현저히 올랐다는 이유로 과거에
자신이 증액을 요구한 금원 합계 120만원(5만원 × 24개월)을 지급하라고 요구하나, 「주택임대차보호법」
제7조는 “장래에 대하여”만 차임의 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있으므로, 이 부분 역시 귀하가
합의해주지 않는 한 甲이 청구할 수 없는 부분이라 보입니다.
한편 甲은 2015. 6월분부터는 과거 차임 증액이 적법하게 되었다는 전제에서 다시 5만원을
증액한 130만원의 차임을 지급하라고 요구하고 있으나, 앞서 설명한 바와 같이 甲이 일방적으로 한 2013.
5. 20. 차임증액 요구는 효력이 없으며, 그 결과 甲이 2015. 5. 20.에 한 요구는 기존 차임
120만원에서 10만원이나 증액하겠다는 것이되어 1/20을 초과하게 됩니다. 따라서 甲이 2015. 5.
20.에 한 요구가 「주택임대차보호법」 제7조가 요구하는 요건을 모두 충족한 경우라도 기존 차임 120만원의
1/20에 해당하는 6만 원을 부분만 유효하게 증액되는바, 귀하는 甲에게 126만원만 지급하면 될 것입니다.
「주택임대차보호법」 제4조 제1항은 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그
기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”고 규정하고
있습니다. 따라서 귀하가 임대차기간을 1년으로 정하여 甲과의 사이에 임대차계약을 체결하였다고 하더라도
임대차기간은 2년이며, 임대인인 甲이 1년의 임대차기간을 주장할 수는 없습니다. 한편,
「주택임대차보호법」 제7조는 “당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의
부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수
있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.”라고 규정하고 있고,
같은 법 시행령 제8조 제1항은 “법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 ""차임등""이라 한다)의
증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령
제8조 제2항은 “제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는
하지 못한다.”라고 규정하고 있습니다.
따라서 귀하의 경우 원칙적으로 「주택임대차보호법」이 보장한 임대차계약기간 2년 동안은 2015.
9. 20.경 약정한 임대차보증금 5,000만 원으로 살 권리가 있습니다. 그러나 위 2년 이내이더라도 ①
위 계약 체결시로부터 1년이 경과한 상태이고, ② 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나
경제사정의 변동이 있으며 ③ 그로 인하여 약정한 5,000만 원이라는 임대차보증금이 적절하지 아니하게 된
때라는 요건이 모두 충족되는 경우에 한하여 甲은 보증금 증액을 요구할 수 있습니다.
그런데 甲이 귀하에게 임대차보증금 증액을 요구한 시점은 임대차계약 체결시부터 1년이 경과하지
않은 시점이고, 단순한 주변시세 변동 사실만으로 약정한 5,000만 원이라는 임대차보증금이 적절치 아니하게
되었는지도 불분명하며, 더구나 증액을 요구한 500만 원은 위 5,000만 원의 1/20을 초과하는바, 甲의
임대차보증금 증액요구는 주택임대차보호법에 위반되는 것으로 보입니다.
「주택임대차보호법」 제7조는 “당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세,
공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그
증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지
못한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제8조 제1항은 “법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하
""차임등""이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.”라고 규정하고
있으며, 같은 법 시행령 제8조 제2항은 “제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이
있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.”라고 규정하고 있습니다. 그런데 재계약의 경우에도 위와
같은 보증금 증액제한규정이 적용되는지 문제됩니다.
이에 관하여 판례는 “주택임대차보호법 제7조는 약정한 차임 또는 보증금이 그 후의 사정변경으로
인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있고, 증액의 경우에는
대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다고 규정하고 있으므로, 위 규정은 임대차계약의 존속 중
당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나
또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는 것이다.”라고
하였습니다 (대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결, 2002. 6. 28. 선고,
2002다23482 판결).
따라서 위 사안과 같이 재계약을 하는 경우에는 증액제한규정의 적용을 받지 않는다 할 것이므로
귀하는 집주인과 협의하여 전세보증금 증액의 한도를 조정해볼 수밖에 없을 듯합니다.
그리고 「주택임대차보호법시행령」 제8조의 제한은 약정한 차임 또는 보증금의 증액청구의 경우에
한하여 적용될 규정이고, 감액청구권의 기준에 대하여는 명문의 규정이 없는바, 이에 관하여 하급심 판례는
“전세보증금 증감청구권의 인정은 이미 성립된 계약의 구속력에서 벗어나 그 내용을 바꾸는 결과를 가져오는 것인
데다가, 보충적인 법리인 사정변경의 원칙, 공평의 원칙 내지 신의칙(信義則)에 터 잡은 것인 만큼 엄격한
요건 아래에서만 인정될 수 있으므로, 기본적으로 사정변경의 원칙의 요건인 ①계약 당시 그 기초가 되었던
사정이 현저히 변경되었을 것, ②그 사정변경을 당사자들이 예견하지 않았고 예견할 수 없었을 것, ③그
사정변경이 당사자들에게 책임 없는 사유로 발생하였을 것, ④당초의 계약 내용에 당사자를 구속시키는 것이
신의칙상 현저히 부당할 것 등의 요건이 충족된 경우로서, 전세보증금 시세의 증감 정도가 상당한 수준(일반적인
예로서, 당초 약정금액의 20% 이상 증감하는 경우를 상정할 수 있음)에 달하고, 나머지 전세기간이 적어도
6개월 이상은 되어야 전세보증금의 증감청구권을 받아들일 정당성과 필요성이 인정될 수 있고, 증감의 정도도
시세의 등락을 그대로 반영할 것이 아니라 그밖에 당사자들의 특수성, 계약의 법적 안정성 등의 요소를 고려하여
적절히 조정되어야 한다.”라고 하였습니다(서울지법동부지원 1998. 12. 11. 선고 98가합19149
판결).
참고로 「주택임대차보호법」 제7조의2는 “보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는
경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.
1.은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2.한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령
제9조제1항은 “법 제7조의2 제1호에서 ‘대통령령으로 정하는 비율’이란 연 1할을 말한다. ”라고 규정하고
있고, 같은 법 시행령 제9조 제2항은 “법 제7조의2 제2호에서 ‘대통령령으로 정하는 배수’란 4배를
말한다.”라고 규정하고 있습니다. 그런데 이 규정 역시 계약기간 중에 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로
전환하는 것을 규제하려는 취지로 보이며, 계약기간이 만료된 후 재계약을 체결하는 경우에는 위와 같은 제한을
받지 않을 것으로 보입니다.
주택임대차보호법 제4조 제2항에 의할 때, 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을
때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 본다고 규정하고 있는바, 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 그
정산을 위하여 일종의 법정 임대차 관계가 여전히 존속한다는 의미입니다. 그러나, 임차인이 계속 거주하는 한
차임지급의무는 부담합니다.
주택임대차보호법 제6조 제1항은 “임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의
기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지
아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한
것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다”고 규정하고
있습니다. 따라서 위 조항에 따라 임대인이 계약기간 만료 1개월 전까지 아무런 통지가 없다면
종전의 임대차계약과 동일한 조건으로 갱신됩니다. 한편 이러한 경우 기존의 확정일자의 효력은 그대로 유지되므로
새로 확정일자를 받을 필요가 없습니다. 오히려 새로 확정일자를 받는 경우, 새로 확정일자를 받은 다음날
0시부터 대항력이 생기는 것이어서 임차인에게 더 불리해지므로 유의하시기 바랍니다.
임대차계약에 있어서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지
발생하는 임대차에 관한 임차인의 모든 채무를 담보합니다. 따라서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후
목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로
임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있습니다. 그리고
임차인이 임대차목적물을 사용·수익하는 동안 그 사용·수익을 위하여 그 목적물에 관하여 발생한
관리비·수도료·전기료 등 용익에 관한 채무는 임대차계약에서 달리 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한
임대차관계의 성질상 임대차보증금에 의하여 담보되는 임차인의 채무에 속한다고 할 것이라는 것이 판례의
입장입니다 (대법원 2012. 6. 28. 선고 2012다19154 판결, 대법원 2005. 9. 28.
선고 2005다8323, 8330 판결 등 참조). 한편, 「주택임대차 보호법」 제6조는
제1항은 “임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의
통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그
기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기
1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다”라고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 “제1항의 경우
임대차의 존속기간은 2년으로 본다.”라고 규정하고 있습니다. 다만 같은 조 제3항은 “2기(期)의
차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을
적용하지 아니한다”고 합니다.
따라서 사안의 경우 乙은 임대차 목적물인 아파트를 고의로 파손한바, 임차물보관의무를 현저히
위반한 경우에 해당하여 「주택임대차보호법」 제6조 제1항이 적용되지 않습니다. 귀하는 즉시 乙에게
내용증명이나 문자메시지 등으로 임대차계약 해지통지를 하여 아파트에서 나갈 것을 요구할 수 있고, 을이
아파트를 인도해 주면 그와 동시에 연체된 관리비와 방문, 부엌 집기 수리비 등을 공제한 나머지 임대차보증금만
돌려주면 될 것으로 생각됩니다.
「주택임대차보호법」 제6조 제1항 전문은 “임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월
전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지
아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한
것으로 본다”고 규정하고 있고, 같은 조 제3항은 “ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그
밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다”고 규정하고 있습니다.
여기서 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체한다는 의미는 차임의 연체가 반드시 2기 연속될 것을
가리키는 것이 아니라 전후 합하여 연체액이 2기분에 달하기만 하면 된다는 의미입니다. 乙은 2015.
12월분 차임 30만원을 내지 않았고, 2016년 1월분과 같은 해 4월분 차임을 각 15만 원만 지급하여
합계 60만원을 지급하지 않은바, 이에 해당합니다. 「주택임대차보호법」제1조는 “이 법은 주거용
건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로
한다”고 규정한 만큼, 특별법인 「주택임대차보호법」에 규정이 없는 경우 일반법인 「민법」의 임대차 관련
조항의 규율을 받게 됩니다. 따라서 「주택임대차보호법」에는 차임연체로 인한 임대차계약의 중도 해지 조항이
없으므로 민법에 따라야 할 것인데, 민법 640조는 “건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이
2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”고 정하고 있습니다. 여기서 2기의 차임액에
달하는 때의 의미는 차임의 연체가 전후 합하여 연체액이 2기분에 달하기만 하면 된다는 의미임은
「주택임대차보호법」의 것과 동일합니다. 따라서 귀하는 임대차기간 종료 이전이라도 위 민법 규정을 근거로
乙에게 해지통지를 할 수 있고, 이 경우 해지의 효력은 통지가 된 즉시 발생합니다.
먼저, 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이
이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로서(민법 제618조 참조), 임대인이 그 목적물에
대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 없다고 하더라도 임대차계약은 유효하게 성립합니다. 따라서 甲과 乙
사이에 체결한 丙 소유의 아파트에 대한 임대차계약은 유효합니다 (대법원 2009. 9. 24. 선고
2008다38325 판결 등 참조). 다만 「주택임대차보호법」 제4조 제1항은 “기간을 정하지 아니하거나
2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을
주장할 수 있다”고 규정하고 있는바, 위 임대차계약의 임대차기간은 2년입니다. 그리고
「주택임대차보호법」 제6조는 제1항에서 “임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에
임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의
통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다”고 규정하고 있고, 제2항에서
“제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다”고 규정하고 있는바, 이에 따라 임대차계약이 묵시적으로
갱신되면 그 임대차기간은 2년입니다.
따라서 甲과 乙 사이에 임대차계약은 2년씩 묵시적으로 갱신되어 오다가 만료일이 2006. 6.
14.로 되었으며, 위 만료일로부터 1개월 내인 2006. 5. 25.자 甲의 해지 통지는 주택임대차보호법
제6조 제1항에 위배되어 효력이 없으므로 위 임대차계약은 2006. 6. 15. 이후에도 종전과 동일한
조건으로 2년간 갱신된 것으로 보아야 하고, 乙이 이 사건 아파트의 소유자인 丙의 요구로 이를 인도함으로써
위 임대차가 종료되었다고 할 것입니다(대법원 2012.1.27. 선고 2010다59660 판결).
「주택임대차보호법」 제6조 제1항은 ""임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월
전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지
아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한
것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다""고 규정하고
있습니다. 따라서 귀하나 상대방이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 갱신거절 등을 통지하지 아니하였다면,
임대차계약은 종전과 같은 조건으로 묵시적 갱신이 되었다고 할 것입니다. 한편 「주택임대차보호법」
제6조의2는 위와 같은 조항에 따라 계약이 갱신된 경우 임대차기간을 2년으로 본다는 규정에도 불구하고
임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이
지나면 그 효력이 발생한다고 규정하고 있습니다. 즉, 임대차기간이 갱신된 후에는 임차인은 언제든지 계약의
해지를 임대인에게 통지할 수 있으나 실제 계약이 해지되는 것은 3개월이 지난 후라는 말입니다.
따라서 귀하가 문의하신바와 같이 상대방이 묵시적 갱신된 임대차계약을 바로 해지하겠다는 통지를
하였더라도 귀하는 3개월 동안은 약속한 차임을 받을 수 있고, 그 기간 동안 임대차계약이 존속됨을 주장하실
수 있습니다. 또한 귀하가 차임을 청구하고 그 기간 동안 임대차보증금을 반환하지 않는 것은 위법한 행위가
아닌바, 상대방이 귀하에게 손해배상을 청구할 수는 없다고 보입니다.
나아가 3개월이 지났더라도 상대방이 계속 건물에서 살고 있다면, 귀하는 차임상당액을
부당이득반환으로서 청구할 수 있습니다. 또한 상대방의 건물 인도의무와 귀하가 연체차임 등을 공제하고 남은
임대차보증금의 반환의무는 동시이행의 관계인바, 상대방이 건물을 인도할 때까지 보증금에 대한 이자나 손해도
발행하지 않습니다.
「주택임대차보호법」 제4조 제1항은 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그
기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”고 규정하고
있습니다. 따라서 임대차기간을 1년으로 정한 경우, 「주택임대차보호법」 제4조 제1항이 정한
바에 따라 임대차기간은 2년으로 되지만, 같은 항 단서에 의하여 임차인은 애초 약정한 1년의 임대차기간을
주장할 수 있습니다.
한편, 「주택임대차보호법」 제6조 제1항은 ”임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월
전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지
아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한
것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다“고 규정하고
있습니다. 즉, 위 조항의 단서 부분을 반대해석하면, 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전에 갱신거절의
의사를 임대인에게 통지하면 임대차계약은 기간의 만료로 종료됩니다.
따라서 임차인인 귀하는 약속한 1년의 임대차기간을 주장할 수 있고, 그 1년의 기간이 끝나기
1개월 전에 해당하는 2015. 12. 중순 경 구두로 임대인에게 1년의 임대차기간이 끝나면 방을 옮기겠다고
통지를 한바, 임대차기간은 2015. 2. 19. 종료되었습니다. 다만 귀하가 소송을 하는 경우 위 통지
사실을 입증해야 할 것인데 내용증명은 임대인에게 도달하지 않은 것으로 보이고, 구두 통지는 입증이 어려운
점이 있습니다. 그러나 귀하가 임대인에게 보낸 문자메시지 중 2015. 1. 19. 전에 한 것이 있다면
통지 사실을 입증하는 자료가 될 것입니다.
한편, 귀하가 임대차 목적물에 거주하는 동안에는 차임을 지급할 의무가 있습니 다. 따라서 귀하는
임대차 목적물 점유와 전입신고를 모두 유지해야 인정되는 「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 대항력을 잃지
않고 이사를 가야할 필요성이 큰바, 같은 법 제3조의3이 정한 임차권등기명령을 받은 후 이사를 할 것을
권해드리며, 필요한 경우 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 할 수도 있을 것입니다.
「주택임대차보호법」 제3조 제4항은 “임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를
포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다. 이 경우 승계되는
임대인의 지위란 임대차계약상 임대인에게 귀속되는 권리의무의 주체가 되는 자격을 말합니다. 승계에 관하여
양도인과 양수인 사이에 특별한 합의가 필요 없이 대항력의 당연한 효과로서 양수인은 종전 임대인의 권리의무를
포괄적으로 승계합니다.
이러한 지위승계는 법률상 당연한 승계이므로 임차인에게의 통지나 임차인의 동의·승낙이 필요
없으므로 위 사안과 같은 경우 임차인이 이러한 법률적 구속으로부터 벗어날 수 있을 것인지가 문제됩니다.
이에 관하여 판례는 “대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가
종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지 임대차관계가
존속하는 것으로 의제 되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 주택임대차보호법 제3조
제2항(현행 주택임대차보호법 제3조 제4항)에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의
지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임차보증금반환채무도 부동산의 소유권과
결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 임차보증금반환채무는 소멸하는 것이지만,
임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법의 입법취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는
임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의
구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임차보증금반환채무는
소멸하지 않는다.”라고 하였습니다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).
그리고 상가임대차의 경우에 관한 판례도 “임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의
의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은
아니고 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그
의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로, 임대인과 신 소유자와의
계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를
임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의
원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계 되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의
임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.”라고 하였습니다(대법원 1998. 9. 2.자 98마100
결정).
따라서 귀하의 경우에도 임대인 乙이 위 임차주택을 丙에게 매도한다면 그 사실을 알게 된 후
곧바로 乙에게 내용증명우편 등으로 이의를 제기하여 임대차계약을 해지하고 乙에게 임차보증금의 반환을 청구해볼
수 있다고 하겠습니다.
「주택임대차보호법」 제6조는 “①임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의
기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지
아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한
것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ②제1항의
경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를
현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법
제6조의2는 “ ①제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지
임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. ②제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이
지나면 그 효력이 발생한다.”라고 규정하고 있습니다. 그러므로 주택임대차계약이 묵시적으로
갱신된다면 임차인은 언제든지 계약의 해지통고를 할 수 있고 다만, 그 해지의 효력은 임대인이 해지통고를 받은
날부터 3월이 경과되어야 발생하는데, 임대인에게는 그러한 해지권이 주어지지 않았습니다.
그런데 위 사안에서 임차인 甲은 임대차기간이 만료되기 6개월 전에 임대인 乙에 대하여
임대차계약을 해지한다고 하면서 임대차보증금을 반환해줄 것을 구두상으로 통지한 사실이 있는 바, 이 경우 甲의
위와 같은 의사표시에 임대차기간이 만료되는 경우를 위한 갱신거절의 의사표시가 포함되어 있는지, 그 후 그러한
의사표시가 철회되었는지에 따라서 묵시의 갱신 여부가 결정될 것으로 보입니다.
그리고 위 사안에서 甲이 계약기간만료 6개월 전에 행한 계약해지의 통지가 甲에게
계약기간만료전이라도 甲의 사정에 의하여 계약을 해지할 수 있다는 등의 계약해지권이 유보되어 있지 않은
상태에서 甲의 사정에 의하여 일방적으로 행해진 것이라면 乙이 그 해지에 동의하지 않는 한 해지의 효력이
발생하지 않은 것으로 보아야 할 것입니다. 그렇다면 ?민법? 제543조에서 “①계약 또는 법률의 규정에
의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한
의사표시로 한다. ②전항의 의사표시는 철회하지 못한다.”라고 규정하고 있지만, 위 사안의 경우에는 반드시
해지의 의사표시를 철회할 수 없는 경우라고 볼 수 없을 것입니다.
참고로 판례는 임대차기간만료 6개월 전에 계약해지통지를 한 후 임차인이 임차주택으로
주민등록전입신고를 하고, 임대차기간만료일 이후에도 임차부분에서 계속 거주하였으며, 임대차보증금의 반환을
서면으로 요구하지 않았고, 임차부분에 관한 새로운 임차인을 찾아보려고 시도하지도 않았을 경우 그 통지에는
갱신거절의 의사가 포함되어 있지 아니하였거나 또는 있었다 하더라도 그러한 의사가 철회된 것으로 인정될 여지가
많아 보인다고 하였습니다(대법원 2001. 7. 10. 선고 2000다37098 판결).
따라서 위 사안에서도 甲이 계약기간만료 6개월 전에 이사하겠다고 계약해지의 의사표시를 하였지만,
乙이 이에 동의해준 바가 없었고, 그 후 甲이 계약기간이 만료됨에도 다시 임차보증금의 반환을 독촉하는 등
별다른 조치를 취한 바 없이 계속 거주하였다면 甲의 6개월 전에 행한 계약해지의 의사표시는 계약갱신거절의
의사가 포함되어 있지 아니하였거나 또는 있었다 하더라도 그러한 의사가 철회된 것으로 인정될 여지가 있을
듯하므로, 甲은 乙의 기간만료로 인한 임차주택의 명도청구에 대응하여 묵시의 계약갱신을 주장해 볼 여지가 있을
것으로 보입니다.
계약의 갱신에 관하여 「주택임대차보호법」 제6조 제1항 및 제2항은 “①임대인이 임대차기간이
끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나
계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전
임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지
아니한 경우에도 또한 같다. ②제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.”라고 규정하고 있고, 같은
법 제4조 제1항은 “기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.
다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.
그러므로 「주택임대차보호법」상 묵시적으로 갱신된 주택임대차의 존속기간은 2년이므로, 묵시적으로 갱신된
주택임대차의 존속기간은 2년으로 보아야 할 것입니다.
판례도 “주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 그 임대차기간은
같은 법 제6조 제2항, 제4조 제1항에 따라 2년으로 된다.”라고 하였습니다 (대법원 2002. 9.
24. 선고 2002다41633 판결, 1992. 1. 17. 선고 91다25017 판결).
따라서 귀하는 1년 6개월은 더 거주할 수 있을 것으로 보입니다.
참고로 같은 법 제6조의2 제1항 및 제2항은 “제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조
제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. 제1항에 따른 해지는
임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.”라고 규정하여 묵시적으로 갱신된
주택임대차에서 임대인이 해지를 원할 경우와 임차인이 해지를 원할 경우를 다르게 규정하고 있습니다.
주택임대차에서 계약기간을 2년 미만으로 정하였을 경우 임대인은 2년 미만의 약정기간의 만료를
이유로 임차주택의 명도를 청구할 수는 없지만, 임차인은 2년 미만의 약정기간의 만료를 이유로 보증금의
반환청구나 경매 시 우선변제청구를 할 수 있습니다. 즉,주택임대차보호법 제6조 제1항 및
제2항은 “임대인이 임대차기간이끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의
통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그
기간이 끝난 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기
1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.”라고
규정하고 있고, 같은 법 제4조 제1항은 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을
2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”라고 규정하고
있습니다.
그러므로 위 사안의 경우와 같이 별도의 의사표시 없이 약정된 임대차기간(1년)이 경과한 경우
약정임대차기간 경과 후의 기간이 묵시적으로 갱신된 경우에 해당되는지, 아니면 최단존속기간의 규정이 적용되는
경우에 해당되는지 문제됩니다.
이에 관하여 판례는 “임차인이 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로
개정되기 전의 것) 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는
것은 임차인 스스로 그 약정임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터 잡은
임차보증금반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정임대차기간이 만료되고 다시
임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기
전의 것) 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년 간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지,
주택임대차보호법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정임대차기간을 주장할 수는 없다.”라고 하였습니다(대법원
1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결, 2002. 9. 24. 선고 2002다41633
판결).
따라서 귀하는 최초의 임차일로부터 2년이 경과되면 「주택임대차보호법」 제4조 제1항에 의하여
기간이 만료되고, 귀하의 주장처럼 3년(최초의 약정임대차기간 1년 + 묵시적으로 갱신된 임대차기간 2년)으로
임대차기간이 만료된다고 주장할 수는 없을 것으로 보입니다.
임대차기간에 관하여 「주택임대차보호법」 제4조 제1항은 “기간을 정하지 아니하거나 기간을 2년
미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할
수 있다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제10조에 의하면 “이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한
것은 그 효력이 없다.”라고 규정하고 있습니다. 이에 관하여 판례도 ”기간의 정함이 없거나
기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.”고 규정하고 있는 구
주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항은, 같은 법
제10조가 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.“고 규정하고 있는
취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두
무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이
상당하다 할 것인바 (위 1999. 1. 21.자 법률개정으로 위 법 제4조 제1항에 “다만, 임차인은 2년
미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.“는 명문의 단서규정이 신설되었다), 임대차기간을 2년
미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구하는
경우에는 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없으므로, 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건(주택인도와
주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인으로서는 그 주택에 관한 저당권자의 신청에 의한
임의경매절차에서 2년 미만의 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 임차보증금에 관하여
우선변제를 청구할 수 있다.”라고 하였습니다(대법원 2001. 9. 25. 선고 2000다24078 판결).
그러므로 귀하가 집주인과 합의하여 주택임대차의 기간을 2년 미만의 기간 즉, 1년으로 정하여
임대차계약을 체결한 경우 귀하는 그 약정기일에 임대차가 종료하였음을 주장하여 임차보증금의 반환을 청구할 수
있다 할 것입니다. 반면에 귀하가 주택임대차 계약기간을 1년으로 정하여 계약을 체결하고서도 2년간
거주하겠다고 주장할 경우에는 임대인이 2년 미만의 약정기간 즉, 1년의 기간이 만료되었음을 주장하여 귀하에게
임차주택의 명도를 청구할 수는 없을 것입니다.
따라서 귀하는 사정에 따라 2년 미만으로 정한 약정기간을 주장하거나 또는 「주택임대차보호법」이
보호하고 있는 최소한의 주거안정기간인 2년의 기간 중 어느 하나를 선택하여 주장할 수 있을 것으로 보입니다.
임차물의 수선비용은 임차물의 보존에 관한 필요비라는 점에서 민법 제626조 제1항에 따라
임대인에게 그 상환을 구할 수 있는 것이 원칙입니다. 임대인은 민법 제623조에 의해 임대차계약 존속 중
사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무 및 임차물 수선의무를 부담하고 있기 때문입니다. 다만 이러한
필요비상환청구권은 강행규정이 아니어서(민법 제652조 참조), 필요비상환청구권을 포기하는 특약은 유효합니다.
그러나 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 수선의무를 면하거나
임차인이 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한하는 것으로
해석하는 것이 판례입니다 (대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다91336 판결). 즉, 대파손의
수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지
아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석됩니다. 사안의 경우 특약이 수선의무의 범위를
구체적으로 명시하고 있지 아니하므로 위의 논리가 그대로 적용되어, 임차인은 소규모의 수선에 한해서만
수리비용을 부담하면 됩니다.
누수의 원인인 건물의 하자가 공용부분에 있다면 관리단에게, 전유부분에 있다면 원칙적으로 윗층
집주인에게 손해배상을 청구하여야 할 것입니다. 다만 베란다가 전유부분인지, 공용부분인지에 대해 판례는
정립되어 있지 않은 상태입니다. 베란다를 전용부분이라고 봐야한다는 판결(서울행정법원 2014. 10. 17.
선고 2014구합7435 판결)과, 공용부분으로 봐야한다는 판결(수원지방법원 2010. 5. 27. 선고
2009구합3355 판결 등)이 동시에 존재하고 있습니다. 통상 베란다, 발코니라고 칭해지는 부분을
일괄적으로 전유부분인지 공용부분인지 판단하기는 어려우며, 구체적인 건물 구조에 따라 결론이 달라질 수도
있습니다. 다만 대법원은 ""집합건물의 어느 부분이 전유 부분인지, 공용 부분인지 여부는 …(중략)…
구분소유가 성립한 시점을 기준으로 판단하여야 하고, 그 후의 건물 개조나 이용상황의 변화 등은 전유 부분인지
공용 부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없는 것이며, 집합건물의 어느 부분이 구분소유자 전원 또는 일부의
공용에 제공되는지 여부는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여
결정되어야 하는 것”이라고 판시한 바 있습니다 (대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다95949
판결, 대법원 2007. 7. 12. 선고 2006다56565 판결). 만일 베란다를 오로지 윗층을 통해서만
접근할 수 있고, 구조상 오로지 윗층 입주자의 편의를 위해 제공된 것으로 볼 수 있다면 베란다를 윗층의 전유
부분에 해당하는 것으로 판단할 여지가 높을 것으로 생각됩니다.
임대차계약에서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호
대응관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익이 부분적으로
지장이 있는 상태인 경우에는 임차인은 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있습니다(대법원
1997. 4. 25. 선고 96다44778 판결 참조). 그리고 이는 임대인이 수선의무를 이행함으로써
목적물의 사용·수익에 지장이 초래된 경우에도 마찬가지입니다(대법원 2015. 2. 26. 선고
2014다65724 판결 참조). 따라서 임차목적물의 수리기간동안 목적물의 사용에 지장이 있었던 부분만큼은
그에 상응하는 차임의 지급을 거절할 수 있습니다. 임차인이 하자 통지의무를 지체하였을 때,
임대인의 손해배상 범위
Q) 임차주택에 임대인도 알지 못하는 하자가 있었는데, 임차인이 이를 알고도 통지를 차일피일
미루다가 뒤늦게 임대인에게 그 사실을 알렸습니다. 이 사실을 모르던 임대인이 손해를 배상하여야 하는 책임
범위는 어디까지인지요.
A) 임대차목적물에 임대인의 수선을 요하는 하자가 있다고 하더라도 임대인이 이를 몰랐고 임차인
또한 이를 임대인에게 지체 없이 통지하지 아니한 경우, 판례는 ‘임대인이 통지를 받지 못함으로 인하여
목적물에 대한 수선을 할 수 없었던 범위 내에서는, 수선의무 불이행에 따른 손해배상책임은 물론 하자담보책임에
따른 손해배상책임도 부담하지 않는다’고 한 판례가 있습니다 (서울중앙지방법원 2014. 6. 20. 선고
2014나13609 판결). 이러한 경우 임대인은 임차인이 지체없이 하자를 통지하여 수선이 이루어졌다고
하더라도 피할 수 없었거나 제거될 수 없었던 기발생 손해 부분에 대하여만 책임을 부담하면 됩니다.
임차인은 선량한 관리자의 주의를 다하여 임대차 목적물을 보존하고, 임대차 종료 시에 임대차
목적물을 원상에 회복하여 반환할 의무를 부담합니다(민법 제374조, 제654조, 제615조). 채무자가
채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있고, 다만 채무자의 고의나
과실이 없을 때에는 책임이 없습니다(민법 제390조). 따라서 화재로 목적물이 일부 훼손된 경우에도 임차인은
그 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 점을 증명하지 못하면 손해를 배상하여야
합니다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 등 참조). 한편 임대인은 목적물을
임차인에게 인도하고 임대차계약 존속 중에 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하므로(민법
제623조), 임대차계약 존속 중에 발생한 화재가 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여
발생한 것으로 추단된다면, 그 하자를 보수·제거하는 것은 임대인의 의무에 속하는 것으로 임대인은 그 화재로
인한 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없습니다 (대법원 2000. 7. 4. 선고 99다64384 판결 ,
대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다65623 판결 , 대법원 2009. 5. 28. 선고
2009다13170 판결 등 참조). 따라서 임차인은 임차건물 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를
다하였음을 증명하거나, 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 화재가 발생하였음을 증명하여
책임을 면할 수 있을 것입니다.