임대차분쟁조정위원회

□ 사실관계

1. 신청인(임차인)과 피신청인(임대인)이 임대차계약을 체결하였음. 

2. 신청인(임차인)이 계약기간 만료에 따른 보증금의 반환을 요청하였음. 

3. 피신청인(임대인)이 변제자력이 없다는 이유로 보증금을 반환할 수 없다고 하여 신청인(임차인)은 보증금을 반환받지 못함. 

<신청인(임차인) 의견> 

이 사건 주택의 임대차계약이 만료 되더라도 보증금을 반환받기 어렵다고 판단하여 계약만료 전 미리 조정신청을 하여 계약 만료일에 보증금을 반환받기를 원함.  

<피신청인(임대인) 의견>

자신의 경제 사정이 어려워 임대차계약 만료일에 맞추어 보증금을 지급하기 어렵다고 주장함. 

□ 쟁점 

ㅇ 임대인의 보증금반환의무 및 동시이행 관계 

□ 관련 규정

 ㅇ 민법 제536조 (동시이행의 항변권) 

  ① 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다. 

□ 관련 판례 

 ㅇ 특별한 사정이 없는 한, 임대인의 임대차보증금반환채무는 장래에 실현되거나 도래할 것이 확실한 임대차계약의 종료시점에 이행기에 도달한다(대법원 2017. 3. 15. 선고 2015다252501 판결) 

 ㅇ 임대인의 보증금반환채무와 임차인의 목적물인도의무는 동시이행의 관계에 있다(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497판결). 

□ 조정 결과 

☞ 보증금 및 주택 반환 일자를 늦추기로 합의 

 ㅇ 조정 주문 

  1. 피신청인은 신청인에게 2021. 3. 29.까지 금150,000,000원을 지급한다. 

  2. 신청인은 피신청인으로부터 제1항 기재 금150,000,000원을 지급받 음과 동시에 피신청인에게 별지 목록 기재 부동산을 인도한다. 

  3. 신청인은 나머지 신청을 포기한다. 

  4. 피신청인은 주택임대차보호법 제26조 제4항에 따라, 제1항에 기재된 사항을 강제집행할 수 있음을 승낙한다. 

 ㅇ 조정 실익

  - 임대인이 임대차 기간의 만료 및 보증금 반환의무의 발생에 대해서는 인정하나 계약만료일에 보증금을 반환하기 어려워, 보증금 반환일자를 늦추는 방향으로 합의점을 도출하고 그 기간 동안 임차인은 이 사건 주택에 계속 거주하기로 함. 

  - 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차인은 소송을 통해 법원의 판결을 받아 임차주택에 대한 강제집행을 하는 등의 방법으로 보증금을 반환받을 수밖에 없는데, 당사자 간에 강제집행을 승낙 하는 취지의 합의가 있었고 조정서 정본에 그 내용이 기재되었으므로 임차인이 약속한 기일 내에 보증금을 반환받지 못할 경우 법원의 판결 없이도 임차주택에 대한 강제집행을 할 수 있게 됨.