임대차분쟁조정위원회

□ 사실관계

임차인은 임대인과 전세보증금반환보증보험가입을 조건으로 보증금 147,000,000원으로 하는 내용의 채권적 전세계약을 체결하기에 앞서 2,000,000원을 임대인에게 지급하였음. 그러나 이후 임차인은 이 사건 주택에 대한 전세보증금반환보증보험 가입 불가를 이유로 임대인에게 위 금전의 반환을 요구하였으나, 임대인이 이를 거부함.

<신청인(임차인) 의견>

임대인이 처음부터 전세보증금 반환보증보험 약관에서 정한 주채무자의 지위가 인정되지 않아 전세보증금 반환보증보험 가입은 이행불능인 조건이므로 임차인이 지급한 이 사건 금전을 반환 하여야 한다. 

<피신청인(임대인) 의견> 

전세보증금반환보증보험 가입을 조건 으로 한다는 약정을 한 사실이 없으 며, 설령 그렇다고 하더라도 위 약관 에서 정한 방법 외에 다른 방법(4대보험 완납증명서 제출 등)으로 전세보증금 반환보증보험가입이 가능하므로 임차 인의 주장은 이유없다. 

□ 쟁점

ㅇ 전세금반환보증보험 가입 약정의 존부 및 전세금반환보증보험 가입 불능을 이유로 계약해제가 가능한지 여부

□ 관련 규정

 ㅇ 민법 제105조 (임의규정)

  - 법률행위의 당사자가 법률중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계 없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다.

 ㅇ 민법 제618조 (임대차의 의의) 

  - 임대차는 당사자일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정 함으로써 그 효력이 생긴다.

□ 관련 판례

ㅇ 계약이 성립하기 위하여는 당사자의 서로 대립하는 수개의 의사표시의 객관적 합 치가 필요하고 객관적 합치가 있다고 하기 위하여는 당사자의 의사표시에 나타나 있는 사항에 관하여는 모두 일치하고 있어야 하는 한편, 계약 내용의 ‘중요한 점’ 및 계약의 객관적 요소는 아니더라도 특히 당사자가 그것에 중대한 의의를 두고 계약성립의 요건으로 할 의사를 표시한 때에는 이에 관하여 합치가 있어야 계약이 적법 유효하게 성립한다 대법원

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ㅇ 부동산 거래에 있어 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방 에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며, 그와 같은 고지의무의 대상이 되는 것은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 널리 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반 원칙에 의하여도 인정될 수 있다(대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515판결 등) 민법 제544조에 의하여 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면, 당해 채무가 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 계약의 목적 이 달성되지 아니하여 채권자가 그 계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨 질 정도의 주된 채무이어야 하고 그렇지 아니한 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 아니한 경우에는 계약을 해제할 수 없다. 또한 계약상의 의무 가운데 주 된 채무와 부수적 채무를 구별함에 있어서는 급부의 독립된 가치와는 관계없이 계약을 체결할 때 표명되었거나 그 당시 상황으로 보아 분명하게 객관적으로 나 타난 당사자의 합리적 의사에 의하여 결정하되, 계약의 내용·목적·불이행의 결과 등의 여러 사정을 고려하여야 한다(대법원 1997. 4. 7.자 97  575결정, 대법원 2001. 11. 13. 선고 2001다20394, 20400판결 등).

□ 조정 결과 

 ㅇ 조정 주문

  1.신청인과 피신청인 사이에 ○○시 ○○구 ○○아파트 ○○○동 ○ ○○호에 관하여 체결한 임대차계약이 합의해제 되었음을 확인한다.

  2. 피신청인은 2021. 9. 30.까지 신청인에게 금1,000,000원을 지급한다.

  3. 신청인과 피신청인 사이에 이 사건 임대차계약에 관하여 더 이상의 채권·채무관계가 없음을 확인한다.

  4.신청인은 나머지 신청을 포기한다.

  5.신청인과 피신청인은 주택임대차보호법 제26조 제4항에 따라 제 2항에 기재한 사항은 강제집행할 수 있음을 상호 승낙한다.

ㅇ 조정 실익

- 임차인과 임대인 사이에 채권적 전세계약 체결에 있어서 전세보증금 반환보증보험 가입을 조건으로 한다는 의사표시가 객관적으로 합치에 이르렀다거나 전세보증금 반환보증보험 가입이 계약의 목적 달성을 위하여 필수불가결한 조건이라고 볼만한 근거가 없어 계약 해제의 조건을 충족하지 못하였다고 하더라도, 해제권의 유무를 불문하고 계약 당사자 쌍방이 합의에 의하여 계약을 해소하는 내용의 합의해제는 가능하다 할 것이어서 당사자들 주장의 입증 책임 공방보다는 상호 양보를 통해 합의점을 도출하고자 노력한 결과, 임대인이 임차인으로부터 지급받은 금전 중 일부를 임차인 에게 반환하고 상호간 더 이상의 채권채무관계가 부존재함을 확 인하는 내용의 조정이 성립함.

- 이 사건 조정이 성립함에 따라 이 사건 전세계약과 관련된 신청 외인들(공인중개사 등)의 책임관계도 일괄하여 해결됨.