REB 한국 부동산원 LH 임대차분쟁조정위원회

□ 사실관계

임차인과 임대인은 이 사건 임대차계약을 체결 후 묵시적 갱신으로 계약을 유지하여 왔으나 임대인이 직접 상가운영을 이유로 계약갱신을 거절함. 이후 임차인은 권리금을 회수하고자 임대인에게 신규 임차인을 주선하려고 하였으나 거절 당하였고 이를 이유로 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구함.

<신청인(임차인) 의견> 

임대인은 본인이 직접 상가를 운영한다는 이유로 계약갱신을 거절한 후 신규 임차인을 주선해도 거절하고 있음. 따라서 임대인은 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 해야 함.

<피신청인(임대인) 의견>

임차인은 원상회복도 제대로 마무리하지 않고 퇴거했으며 이 사건 임대차계약 에 권리금 규정이 적용되는지 의문임. 권리금 규정이 적용된다 하여도 이 사건 상가는 현재 전혀 권리금이 인정되지 않은 상권이기 때문에 임차인의 주장은 부당함. 

□ 쟁점

 ㅇ 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 방해하였는지 여부 ㅇ 임차인의 원상회복의무가 인정되는지 여부 및 원상회복의 범위

□ 관련 규정

 ㅇ 상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등)  

  ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리 금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받은 것을 방해하여서는 아니 된다.

   1~3. 생략

   4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

  ② 생략

  ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

  ④~⑤   생략

 ㅇ 민법 제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권)

  - 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

 ㅇ 민법 제654조 (준용규정)

  - 제610조 제1항, 제615조 내비 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.

□ 관련 판례

상가 임차인인 甲이 임대차 기간 만료 전 임대인인 乙에게 甲이 주선하는 신규 임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 乙이 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이라고 답변하였고, 이에 甲이 임대차기간 만료일에 乙에게 상가를 인도한 후 乙을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구한 사안에서, 乙이 甲에게 임대차 종료 후에는 신규 임차인과 임대차계약을 체결하지 않고 자신이 상가를 직접 이용할 계획 이라고 밝힘으로써 甲의 신규 임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였고, 이러한 경우 甲에게 신규 임차인을 주선하도록 요구하는 것은 부당하다고 보이므로 특별한 사정이 없는 한 甲은 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 乙에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 하는데도 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다(대법원 2019. 7. 4 선고 2018다 284226 판결).

□ 조정 결과 

☞ 임대인이 임차인에게 일정 금원 지급하되, 분할 지급하는 것으로 합의 

 ㅇ 조정 주문

  - 피신청인은 신청인에게 2021. ○. ○.까지 금5,000,000원을, 2021. ○. ○.까지 금5,000,000원을 각 지급한다.

  - 미지급금에 대한 연 6% 지연이자 지급 

  - 피신청인 강제집행 승낙

 ㅇ 조정 실익

  - 신청인과 피신청인은 조정절차 개시 당시부터 권리금 상당의 손해배상청구권 성부, 손해액, 원상회복의무 여부 및 그 범위에 대해 첨예하게 대립하여 다투었고 서로 의견 차이가 매우 컸음.

  - 그러나 담당 조사관 및 심사관의 적극적인 설득으로 이견을 좁혀 서로의 양보 하에 분쟁을 원만히 해결하는데 의견을 모으고 피신청인이 신청 인에게 일정 금원을 지급하되, 피신청인의 자금 마련 시간을 고려 분할하여 지급하기로 합의함으로써 당사자간 분쟁을 해결함.