REB 한국 부동산원 LH 임대차분쟁조정위원회

□ 사실관계

1. 임차인은 임대인과 보증금 3000만 원, 월차임 220만 원, 임대차기간 '19. 4. ○.부터 '21. 4. ○.까지(2년)로 정하여 상가건물 임대차계약을 체결함.

2. 이 사건 임대차계약 [특약사항]에는 ‘6) 계약만료일 후 21년 이후의 월세는 같은 건물의 같은 층 옆 상가 임대금액과 동일하게 임대료를 인상하여 재계약하기로 한다'고 기재되어 있었고, 임대인은 '21. 3. ○. 특약사항에 따라 재계약 시 2년의 월차임(종전 임차인과의 월차임 기준) 15% 인상을 요청, 임차인은 '21. 4.○ 임대인에게 2년의 기존 월차임에서 10% 인상을 요청함. 

3. '21. 4. ○. 임대차 기간이 종료된 이후, 임차인은 기존 월차임에서 10% 인상된 차임을 지급하며 영업을 계속하였음.

4. '21. 5월 경 재계약서를 작성하는 과정에서 임대인과 임차인 사이에 월차임 인상분이 10%인지 15%인지, 월차임 인상 기준이 계약서 기준인지 전임차인과의 월차임 기준인지 분쟁이 발생하여, 신청인은 재계약 내용을 확인받고자 분쟁조정을 신청함.

<신청인(임차인) 의견> 

피신청인과 ‘계약서’상의 기존 월차임 (2,200,000원)을 기준으로 10% 인상, 계약기간을 2년 연장하기로 구두로 재계약을 체결하였다고 주장함. 

<피신청인(임대인) 의견> 

신청인이 주장하는 재계약을 체결한 적이 없고 계약 체결 당시 21년  이후 월세는 특약사항에서 정한 주변 시세와 동일하게 인상하기로 약정한 이상, ‘전 임차인과의 월차임(2,500,000원)’을 기준으로 15% 인상이 필요하다고 주장함. 

□ 쟁점

 ㅇ 신청인과 피신청인 사이에 재계약이 성립된 것으로 볼 수 있는지 여부 ㅇ 재계약이 성립된 것이 아니라면, 계약갱신요구에 따라 법정갱신된 것으로 볼 수 있는지 여부 및 묵시적 갱신에 해당하는지 여부 

□ 관련 규정

 ㅇ 상가건물 임대차보호법 제10조 (계약갱신 요구 등)

  ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절 하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. (단서 생략)

  ②~③ 생략

  ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료 된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

  ⑤ 생략 

□ 관련 판례

 ㅇ 계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니지만 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의 사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 하고, 그러한 정도의 의사의 합치나 합의가 이루어지지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약은 성립하지 아니한 것으로 보는 것 이 타당하다.(대법원 2017. 10. 26. 선고, 2017다242867 판결)

 ㅇ 처분문서는 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없으면 처분문서에 기재된 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다(대법원 2021. 3. 11. 선고, 2020다253430 판결).

□ 조정 결과

☞ 월차임을 인상하되 임대차계약 기간을 1년 연장하기로 하였으며 특약사항은 삭제하기로 합의

ㅇ 조정 주문

1. 신청인과 피신청인은, 신청인과 피신청인 사이에 이 사건 임대차 계약을 임대차기간을 2021. 5. 1.부터 2022. 4. 30.까지(1년), 임차 보증금을 30,000,000원, 월차임을 2,420,000원(부가세 별도)으로 연장 하는 재계약을 체결하는데 상호 합의한다.

2. 신청인과 피신청인은, 이 사건 임대차계약에서 ‘[특약사항] 6) 계약만료일 후 2021년 이후의 월세는 같은 건물의 같은 층 옆 상가 임대금액과 동일하게 임대료를 인상하여 재계약하기로 한다’ 부분을 삭제하기로 상호 합의한다.

ㅇ 조정 실익

- 재계약이 성립되기 위해서는 당사자 간의 의사의 합치가 있어야 하는데, 임차인의 주장하는 재계약은 주장만 있을 뿐 소명자료가 부존재함.

- 한편, 임대인이 주장하는 재계약(특약사항 6) 적용) 관련 ‘옆 상가 임대 금액’이 계약 체결 당시 임차인에게 제공되지 않았고 알기도 어려워 계약의 내용으로 편입되었다고 보기 어려운 점이 있었음.

- 또한 임대인에게 처분문서인 계약서 내용과 다른 종전 임차인과의 계약 내용을 현임차인에게 주장할 수 없어 이 부분을 설명함.

- 이와 같이 재계약이 성립되었다고 볼 수 없는 경우, 현 법률관계를 계약갱신요구에 따른 법정갱신된 것인지 살펴보았으나 갱신요구권 행사기간 내에 임차인의 유효한 의사표시가 부존재한 것으로 보였고, 묵시적 갱신되었다고 볼 수 있었던 사건이었음.

- 그러나 조정절차 진행 중 임대인과 임차인은 서로 양보하기로 하고, 월차임은 종전 월차임(2,200,000원)의 10%를 인상하되, 임대차 기간은 1년 연장하기로 하고, 문제되었던 계약서 특약사항 6)은 삭제하기로 합의하여 사건을 원만히 해결함.