REB 한국 부동산원 LH 임대차분쟁조정위원회

□ 사실관계

임차인은 임대인의 동의를 받은 전차인이 임대차계약 만료일에 임박하여 영업 종료를 결정하자, 임대차계약 만료일 2일 전 임대인에게 임대차계약 갱신거절의 의사표시를 하였으나, 임대인은 이 사건 임대차계약이 묵시적 갱신되었으므로 임대차보증금에서 월차임 3개월분을 공제하여야 한다고 주장함.

<신청인(임차인) 의견> 

신청인은 이 사건 임대차계약기간 만료 전 피신청인에게 갱신 거절의 통지를 하였으므로 이 사건 임대차계약이 기간 만료일에 적법하게 종료되었음. 

<피신청인(임대인) 의견> 

피신청인은 신청인이 임대차계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신 거절의 통지를 하지 않았으므로, 이 사건 임대차계약이 상가건물 임대차보호법 제10조제4항에 따라 묵시적 갱신되었음. 

□ 쟁점

 ㅇ 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 임대인에게 갱신 거절의 통지를 한 경우, 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항 규정에도 불구하고 임대차계약이 종료되는지 여부

□ 관련 규정

 ㅇ 상가건물 임대차보호법 제10조 (계약갱신 요구 등)

  ① 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

  ②~③ 생략

  ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또 는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때 에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

  ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

□ 관련 판례

전차인인 원고가 전대차의 기간만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않았다는 사정만으로 이 사건 전대차가 묵시적으로 갱신되었다고 볼 수 없으므로, 결국 이 사건 전대차는 묵시적으로 갱신되지 않고 기간 만료로 종료하였다(의정부지방법원 2020. 10. 22. 선고 2019나215051(본소), 2020나208912(반소) 판결).

□ 조정 결과

☞ 임대차계약은 기간 만료일에 종료되었음을 합의 

 ㅇ 조정 주문

  1. 신청인과 피신청인은 ○○시 ○○동 ○○ 상가에 관하여 2020. 3. 28. 양자 간에 체결된 임대차계약에 대하여 다음과 같이 합의한다.

  2 신청인과 피신청인은 제1항 기재 임대차계약이 2021. 5. 9. 임대차 기간의 만료로 종료되었음을 확인한다. 

  3. 신청인은 피신청인에게 손해보전금으로 1개월분 차임 금2,300,000원을 지급한다. 다만 그 지급방법은 피신청인이 신청인에게 반환할 보증금에서 공제하는 것으로 한다.

  4. 피신청인은 신청인에게 2021. 6. 11.까지 금15,740,000원(보증금 30,000,000원에서 연체차임 금11,960,000원 및 제3항에서 공제하 기로 한 금2,300,000원을 공제한 금액)을 지급한다.

  5. 피신청인은 상가건물 임대차보호법 제21조, 주택임대차보호법 제26조 제4항에 따라 제4항에 관한 강제집행을 할 수 있음을 승낙한다.

 ㅇ 조정 실익

  - 조사 결과 이 사건 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않고 기간 만료로 종료되었으므로 이 사건 월차임 3개월분을 임대차보증금에서 공제할 수는 없다고 보았음.

  - 그러나 이러한 사안에 대한 확정적인 법리가 형성되지 않았다는 점, 임대인에게도 다른 임차인을 구할 시간적 여유가 필요한 점 등을 종합할 때 원만한 합의가 절실하다고 판단하여 당사자들을 설득한 결과 당사자들이 서로 양보하여 분쟁을 원만히 해결하는데 성공함.