REB 한국 부동산원 LH 임대차분쟁조정위원회

□ 사실관계

임대인 측과 임차인은 이 사건 상가에 관하여 2015년 6월경부터 2017년 5월 말까지, 2017년 9월경부터 2019년 9월경까지로 하는 각 임대차계약을 체결하 였고, 이후 묵시적 갱신이 되어 계약이 유지되고 있었음. 그러던 중, 임차인이 2020년 9월경 계약갱신요구권을 행사하였는데 당사자 간에 계약갱신요구권 행사 기간 및 계약갱신요구권 행사기간의 기산점에 대한 다툼이 발생하였음.

<신청인(임차인) 의견> 

계약갱신요구권의 행사기간의 기산점은 임대인 측과 최초로 계약을 체결한 2015년 6월 경이며, 계약갱신요구권 행사 기간은 위 2015년 6월경부터 10년 기간인 2025년 6월 경까지임.

<피신청인(임대인) 의견> 

임대인 측은 임차인과 임대차계약을 체결하기 전에 2014년 5월 경 종전 임차인과 임대차계약을 체결한 적이 있 었는데, 임차인은 종전 임차인의 계약을 그대로 승계한 것이기 때문에 2014년 5월경을 계약갱신요구권 행사기간의 기산점으로 삼아야하며, 설사 임차인과 계약을 체결한 시점인 2015년 6월 경을 계약갱신요구권 행사기간의 기산점으로 보더라도 계약갱신요구권 행사기간은 5년으로 봐야함.

□ 쟁점

ㅇ 임차인의 계약갱신요구권 행사할 수 있는 기간 ㅇ 위 계약갱신요구권 행사할 수 있는 기간의 기산점

□ 관련 규정

ㅇ 상가건물 임대차보호법 제10조 (계약갱신 요구 등) 

① 생략

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

③~⑤ 생략

ㅇ 부칙 [2018. 10. 16. 제15791호] 제2조 (계약갱신요구 기간의 적용례)

 - 제10조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다. 

□ 관련 판례

 ㅇ 개정 상임법 부칙 제2조의‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다(대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결).

 ㅇ 임차명의인의 변경에도 불구하고 기존에 임대인에게 지급된 임차보증금은 반환된 적이 없었고, 임차인 역시 이 사건 점포에서 계속 동일한 영업을 운영하여 왔다. 임차명의인 변경에도 불구하고, 기존에 지급한 보증금은 계속 보증금으로 남겨 둔 채 이 사건 점포에서 자신이 영업을 하여 왔는바, 사정이 이와 같다면 종전 임차인, 변경된 임차인 명의로 임대인과 사이에 체결된 각 임대차계약은 각각 별개의 임대차계약이 아니라, 실질적 임차인이 단지 임차명의인만 변경하면서 계속 유지, 갱신되어 온 것이라고 할 것이므로, 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간을 산정함에 있어서도 임차인이 최초로 임대인과 사이에 임대차계약을 체결한 시점부터 기산하여야 할 것이다(서울동부지방법원 2005나1068 점포명도 등 판결).

□ 조정 결과

☞ 계약갱신요구권 행사기간의 기산점을 2014. 5월 경으로 합의 

ㅇ 조정 주문

  1. 신청인과 피신청인 ☆☆☆, △△△, □□□는 OO시 OO구 OO동 OOO O층에 관하여 체결된 임대차계약을 다음 각 호와 같이 확인 한다.

   가. 상가건물 임대차보호법 제10조제2항에 의한 신청인의 계약갱신 요구권 행사 기간의 기산점은 2014. 5. OO.이다.

   나. 상가건물 임대차보호법 부칙 제2조(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 것) 「이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차」에 해당한다.

  2. 신청인의 나머지 신청은 포기한다. 

 ㅇ 조정 실익

  - 임대인에게 상가건물 임대차보호법 제 조제 항 및 위 판례를 근거 하여 이 사건 임대차계약이 년 월경 묵시적 갱신되었기 때문에 임차인의 계약갱신요구권 행사기간이 년임을 충분히 설명하였음.

  - 다만 임차인의 사업자등록일 등을 비추어볼 때 임대인측과 임차인의 계약이 임대인측과 종전임차인과의 계약을 실질적으로 계속 유지 갱신된 것으로 보아 임대인측과 종전임차인의 최초 임대차계약의 체결일을 임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 기산점으로 판단함.

  - 위 조정 결과에 따라 임차인은 2024년 5월 경까지는 안정적으로 점포를 운영할 수 있게 되었고 임대인 역시 임차인과의 복잡한 법률관계에 대한 불확실성이 매우 컸는데 소송이 아닌 조정으로 시간과 비용을 절감하면서 조기에 해소할 수 있게 되었음.