REB 한국 부동산원 LH 임대차분쟁조정위원회

□ 사실관계 

임대인은 임대차기간 만료 2개월 전부터 임차인에게 보증금 및 월차임 인상을 요구하였으나 협의성립에 이르지 못하였고 임차인이 계약갱신요구를 한 상태로 현재에 이르러 임대인은 자동 만료 특약을 근거로 이 사건 상가건물 반환을 요구 하고 임차인은 계약갱신요구에 따른 갱신을 이유로 이를 거부하여 다툼이 발생함. 

<신청인(임대인) 의견> 

이 사건 임대차계약의 계약서 특약사항 제2조 즉 ‘본 계약의 만료 1개월 전에 임대인과 임차인은 상호 협의로 보증금, 월차임을 정한 후 새로운 계약을 체결할 수 있다. 단, 협의가 되지 아니한 경우 본 계약은 계약갱신 없이 자동으로 만료된다'는 약정을 근거로 이 사건 임대차 계약의 종료를 주장함. 위 특약이 무효라 하더라도 임차인은 3기 차임을 연체하였는바 갱신요구는 부당함.

<피신청인(임차인) 의견> 

임대인이 주장하는 임대차계약서 약정은 강행법규 위반으로 무효이며, 임차인의 갱신요구권 행사에 따라 이 사건 임대차 계약이 갱신되었음을 주장함.

3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실은 없음.

□ 쟁점

ㅇ 임대차계약서의 특약 내용을 근거로 임대차 종료를 주장할 수 있는지 여부

ㅇ 임차인의 갱신요구 및 임대인의 갱신거절의 적법성 여부

□ 관련 규정

 ㅇ 상가건물 임대차보호법 제10조 (계약갱신 요구 등)

  ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.다만다음각호의어느하나의경우에는그러하지아니하다.

   1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

   2~8. 생략 

  ③~⑤ 생략 

□ 조정 결과

☞ 계약이 갱신된 사실을 확인하되, 월차임을 일정 금액 증액하는 것으로 하고, 합의갱신된 계약을 다시 갱신하는 것에도 합의하되 추가 증액은 하지 않는 것으로 합의

 ㅇ 조정 주문

  1. 신청인과 피신청인은, 2019. ○. ○. 서울 ○○구 ○○로, ○○호에 대하여 양자 간에 체결한 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)이 2020. ○. ○. 갱신되었음(이하 '이 사건 갱신된 임대차계약'이라 한다)을 확인한다.

  2. 신청인과 피신청인은, 위 제1항 기재 이 사건 갱신된 임대차계약의 임차보증금이 15,000,000원, 월차임이 742,500원, 임대차기간이 2020. ○. ○.부터 2021. ○. ○.인 사실을 확인한다.

  3. 신청인과 피신청인은 위 제1항 기재 이 사건 갱신된 임대차계약을 2021. ○. ○. 갱신하되, 임차보증금은 15,000,000원, 월차임은 742,500원, 임대차 기간은 2021. ○. ○. ~ 2022. ○. ○.으로 한다.

  4. 피신청인은 신청인에게 위 제1항 기재 갱신된 임대차계약의 임대차 기간 및 제3항 기재 2021. ○. ○ 갱신되는 임대차 계약의 임대차 기간 동안에는 보증금 및 월차임의 증액을 청구하지 않는다.

  5. 신청인과 피신청인은 위 제1항 기재 이 사건 갱신된 임대차계약 및 위 제3항 기재 2021. ○. ○. 갱신되는 임대차계약의 그 밖의 나머지 계약조건에 관하여 제2항, 제3항, 제4항 기재 내용을 제외 하고는 제1항 기재 2019. ○. ○.자 이 사건 임대차계약에서 정한 내용을 그대로 유지한다.

  6. 피신청인은 신청인에게 2021. ○. ○.까지 금297,500원(2020. ○. ○.부터 2021. ○. ○.까지 월차임 증액 소급분)을 지급한다. 만일 이를 지체하면 피신청인은 신청인에게 위 금원 중 미지급금에 대하여 2021. ○. ○.부터 다 갚는 날까지 연 6%의 비율로 계산한 돈을 가산하여 지급한다.

 7. 신청인과 피신청인은, 피신청인이 신청인에게 위 제6항의 지급 의무를 부담하는 것을 제외하고는 피신청인이 2020. ○. ○.부터 2021. ○. ○.까지 월차임 증액분을 지급하지 아니한 것으로 인해 어떠한 불이익도 당하지 않음을 확인한다.

 8. 피신청인은 상가건물 임대차보호법 제21조에서 준용하는 주택임대 차보호법 제26조제4항에 따라 위 제6항에 기재된 사항에 대하여 강제집행 할 수 있음을 승낙한다.

 ㅇ 조정 실익

  - 강행법규 위배 소지가 있는 특약을 근거로 임대차계약 종료를 주장 하는 임대인을 지속적으로 설득하여 신청인과 피신청인이 분쟁을 원만히 해결하는데 의견을 모으고 신청인과 피신청인은 이 사건 임대차계약이 갱신된 사실을 확인함.

  - 다만 월차임을 일정 금액 증액하는 것으로 합의하면서 이 사건 갱신된 계약을 다시 갱신하는 것에도 합의하되 추가 증액은 더 이상 하지 않는 것으로 합의를 함으로써 현재 임대차계약의 법률 관계를 정리함과 아울러 향후 임대차계약 내용까지 합의함으로써 분쟁을 일거에 해결함.