REB 한국 부동산원 LH 임대차분쟁조정위원회

□ 사실관계

1. 임대인은 이 사건 주택에 대하여 임차인과 임대차계약을 체결하였음. 

2. 임대인은 계약갱신 시점이 되었을 때 보증금 및 차임 각각 5% 증액을 요구 하였는데 임차인은 기존 계약 내용 그대로를 요구하여 다툼이 발생하였음. 

<신청인(임대인) 의견> 

임차주택의 보증금 및 월차임을 각각 5%씩 인상하더라도 주변 시세보다 상당히 저렴한 상황이므로 계약갱신요구권의 법적 허용 기준인 5% 인상이 필요함.  

<피신청인(임차인) 의견> 

계약갱신요구권을 사용하는 다른 임대차 계약과 비교할 때 기존 보증금과 차임이 저렴하지 않으므로 기존 조건 그대로 계약갱신하여야 한다고 주장함. 

□ 쟁점

ㅇ 보증금 및 월차임 증액 청구의 적절성 여부 

□ 관련 규정 

 ㅇ 주택임대차보호법 제6조의3 (계약갱신 요구 등)

  ①~② 생략 

  ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. 

  ④~⑥ 생략

 ㅇ 주택임대차보호법 제7조 (차임 등의 증감청구권) 

  ➀ 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. 

  ➁ 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려 하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. 

□ 조정 결과 

☞ 월차임은 그대로 유지하고 보증금만 2.9% 증액하는 것으로 합의 

 ㅇ 조정 주문 

   - 신청인과 피신청인은 갱신된 임대차계약의 보증금을 2019. ○. ○.자 임대차계약에서 정한 금350,000,000원에서 금10,000,000원을 증액한 금360,000,000원으로 하고, 갱신된 임대차계약의 월차임은 2019. ○. ○.자 임대차계약에서 정한 금380,000원을 그대로 유지한다. 

   - 신청인과 피신청인은 갱신된 임대차계약의 임대차기간이 2021. ○. ○.부터 2023. ○. ○.까지임을 확인한다.

   - 신청인과 피신청인은 계약갱신이 피신청인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신임을 확인한다.

   - 신청인과 피신청인은 갱신된 임대차계약에 관하여 2021. ○. ○. 까지 계약서 작성 및 교부를 완료한다. 

   - 계약서 작성 및 교부의 이행이 완료되면 같은 날 즉시 피신청인은 신청인에게 증액된 보증금 10,000,000원을 신청인이 지정하는 계좌로 송금하는 방법으로 지급한다. 

 ㅇ 조정 실익 

   - 임차 주택의 주변 시세가 많이 상승하여 임대인이 보증금 및 월세 각각 5% 증액을 요구하였으나 임차인으로서는 납득할 수 없다고 하여 조정절차가 진행되었음. 

   - 조사 및 협의진행 결과 월차임은 그대로 유지하고 보증금만 2.9% 증액하는 조건으로 합의되어 분쟁이 원만히 해결됨.