임대차분쟁조정위원회

□ 사실관계

1. 임차인과 임대인은 당사자 간 합의로 이 사건 임대차계약을 해지하였음.

2. 임차인은 주택을 임대인에게 반환하였음.

3. 임대인은 보증금 중 일부를 주택의 원상회복을 이유로 반환하지 않고 있음.

<신청인(임차인) 의견> 

임차인은 주택을 입주 전 상태와 동일 하게 반환하였으며 임대인이 주장하는 원상회복 대상들은 통상의 손모로 봄이 타당하다고 주장함. 

<피신청인(임대인) 의견>

임대인은 임차인 입주 전 임대목적물에 해당하는 것들을 새 것으로 교체하여 제공하였는데 임차인이 임대차종료 시 반환한 것은 입주 시 제공했던 목록과 다른 점, 임대목적물의 가치 손상 등을 이유로 임차인의 원상회복의무를 주장함. 

□ 쟁점

ㅇ 임대인의 보증금반환의무

ㅇ 임차인의 원상회복의무 성부 및 범위 

□ 관련 규정

 ㅇ 민법 제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권)

  - 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

 ㅇ 민법 제654조 (준용규정)

  - 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.

□ 관련 판례

임차인은 임대차계약이 종료한 경우에는 임차목적물을 원상에 회복하여 임대인 에게 반환할 의무가 있는데, 원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(損耗)에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다. 즉, 임대차 계약은 임차인에 의한 임차목적물의 사용과 그 대가로서 임료의 지급을 내용으로 하는 것이고, 임차목적물의 손모의 발생은 임대차라고 하는 계약의 본질상 당연 하게 예정되어 있다. 이와 같은 이유로 건물의 임대차에서는 임차인이 사회통념상 통상적으로 사용한 경우에 생기는 임차목적물의 상태가 나빠지거나 또는 가치 감소를 의미하는 통상적인 손모에 관한 투하자본의 감가는 일반적으로 임대인이 감가상각비나 수선비 등의 필요경비 상당을 임료에 포함시켜 이를 지급받음으로써 회수하고 있다. 따라서 건물의 임차인에게 건물임대차에서 생기는 통상의 손모에 관해 원상회복의무를 부담시키는 것은 임차인에게 예상하지 않은 특별한 부담을 지우는 것이 되므로 임차인에게 그와 같은 원상회복의무를 부담시키기 위해서는 적어도 임차인이 원상회복을 위해 그 보수비용을 부담하게 되는 손모의 범위가 임대차계약서의 조항 자체에서 구체적으로 명시되어 있거나 그렇지 아니하고 임대차계약서에서 분명하지 않은 경우에는 임대인이 말로써 임차인에게 설명 하여 임차인이 그 취지를 분명하게 인식하고 그것을 합의의 내용으로 하였다고 인정되는 등 그와 같은 취지의 특약이 명확하게 합의되어 있어야 할 필요가 있다고 해석함이 상당하다(서울중앙지법 2005가합100279 판결).

□ 조정 결과

☞ 원상회복 비용 일부는 임차인 부담하고 미반환 보증금 및 장기 수선충당금은 임대인이 부담하는 것으로 합의

 ㅇ 조정 주문

  - 피신청인은 신청인에게 2021. ○. ○. 까지 금403,670원 (미반환 보증금 및 미반환 장기수선충당금을 합한 금액)을 지급한다.

  - 만일 이를 지체하면 피신청인은 신청인에게 위 금원 중 미지급금에 대하여 2021. ○. ○.부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 가산하여 지급한다. 

 ㅇ 조정 실익

  - 신청인과 피신청인은 조정절차 개시 당시부터 원상회복의 여부 및 그 범위에 대해 첨예하게 대립하여 다투었고 서로 의견 차이가 매우 컸음.

  - 그러나 제출된 자료 검토 결과를 바탕으로 통상의 손모 등 원상 회복의무의 범위에 대한 설명과 적극적인 설득으로 당사자 간 이견을 좁혀 서로의 양보 하에 분쟁을 원만히 해결함.