임대차분쟁조정위원회

□ 사실관계

1. 신청인(임차인, 외국인) 아내의 출산이 가까워진 시점에 피신청인이 신청인에게 계약 만료 전, 퇴거가 가능하냐고 물었고, 신청인은 출산 1개월 전까지 신규 임차인이 나타난다면 퇴거 가능하다는 의사표시를 함.

2. 그러는 사이 신규 임차인이 나타났으나 피신청인은 신규 임차인과의 계약이 파기가 되어 다시 신청인에게 계약기간 연장이 가능하다 전달하였고, 이후 신청인 내외와 피신청인 내외 사이 이와 관련하여 여러 번 의사교환이 있었음.

3. 그러나 계약기간 만료 전, 신청인은 새로운 임차건물과 계약하여 이사를 하게 되었음.

4. 피신청인은 임차건물에 훼손부위가 있음을 발견하고 보증금 500만 원 중 200만 원을 공제한 뒤, 300만 원을 반환하였고, 추가로 훼손 부분을 발견하여, 약 80만 원의 원상회복 비용을 신청인에게 추가 청구함.

<신청인(임차인) 의견> 

1. 피신청인의 임대차계약해지의 의사표시에 따라 당사자 간 합의하여 해지되었 으므로 계약서 특약에 따른 중개수 수료, 추가 차임 부담의무 없음.

2. 피신청인이 주장하는 원상회복 비용이 과다할 뿐만 아니라 계약 당시 상태와 비교하여통상적인손모수준임.

<피신청인(임대인) 의견> 

1. 신청인의 사정을 고려하였으나 최종적 으로는 임대차계약이 신청인에 의한 일방적인 중도해지로 종료되었으므로 계약서 특약에 따라 신청인이 중개 수수료 및 추가 차임을 부담하여야 함.

2. 신청인의 고의·과실 등으로 인해 원상 회복 비용을 부담할 의무가 있음.

□ 쟁점

ㅇ 임대차계약의 합의해지 성립 여부

- 신청인과 피신청인 사이 합의해지에 이를만한 의사표시 여부 ㅇ 원상회복의 범위 및 적정성

- 피신청인이 주장하는 임차건물의 훼손부위가 통상손모의 범위이며, 비용 산정이 적정한지 여부

□ 관련 규정

 ㅇ 민법 제390조 (손해배상의 범위)

  ➀ 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다. 

  ➁ 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.

 ㅇ 민법 제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권)

  - 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

 ㅇ 민법 제654조 (준용규정)

  - 제610조 제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.

□ 관련 판례

 ㅇ 계약의 합의해지는 당사자가 이미 체결한 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸시킬 것을 내용으로 하는 새로운 계약으로서, 이를 인정하기 위하여는 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 기존 계약의 효력을 장래에 행하여 소멸시키기로 하는 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것을 그 요건으로 하는 것이고, 이 러한 합의가 성립하기 위하여는 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용이 서로 객관적으로 일치하여야 한다.(대법원 2000. 3. 10. 선고 99다70884 , 대법원2003. 1. 24. 선고 2000다5336, 5343 판결 등)

 ㅇ 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모는 임차 목적물을 사용하는 것을 목적으로 하는 임대차계약의 본질상 당연하게 예정되어 있는 것이고, 이에 관하여는 임차인에게 귀책사유가 있다고 할 수 없으며, 시간의 경과에 따라 자연적으로 발생한 위와 같은 하자에 대하여 감가상각을 고려하지 아니한 채 임차인에게 원상회복의무를 부담하게 하는 것은 통상적으로 임대인에게 귀속되어야 할 이익을 초과하는 이익을 주게 되어 부담하 므로 위와 같이 통상의 손모로 인한 부분에 대해서까지 임차인에게 원상회복 의무가 있다고 보기 어렵다(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 , 서울중앙지방법원 2021. 6. 2. 선고 2019가합4453판결) 

□ 조정 결과

☞ 임대인이 임차인에게 일정 금원을 지급하는 것으로 합의

 ㅇ 조정 주문

1. 피신청인은 2021. 11. 5. 까지 신청인에게 503,000원을 지급한다.

2. 신청인은 나머지 신청을 포기한다.

3. 신청인과 피신청인은 이 사건과 관련하여 본 조정에서 합의된 것 이외에는 상호간에 더 이상 채권·채무 없음을 상호 확인하고, 이와 관련하여 향후 재판상, 재판외 청구 또는 이의제기를 하지 아니한다.

4. 신청인과 피신청인은 주택임대차보호법 제26조제4항에 따라 위 제1항에 기재한 사항은 강제집행할 수 있음을 상호 승낙한다.

 ㅇ 조정 실익

  - 당시 신청인의 아내는 만삭이었고, 신청인 측이 이 계약을 일방적 으로 중도 해지 한다면 계약서 특약(중개보수료 및 추가 월차임 부담)에 따라 불이익이 예상됨에도 불구하고, 계약기간이 남아 있는데 다른 지역으로 이사를 간다는 점은 이해하기 힘든 판단으로 피신청인의 최초 제안이 없었더라면 신청인은 본래 약정된 계약기간을 준수 할 것으로 예상됨.

  - 또한, 진행과정 속에서 양 당사자의 서면 또는 녹취록 등의 증빙 자료 없이 주장만이 대립하는 것으로 보아 본 임대차계약은 위의 기술된 정황으로 보아 합의해지 된 것으로 보는 것이 타당하다고 판단됨.

  - 양 당사자가 주장하는 원상회복 비용에 대해 우리 위원회에서는 현장조사 및 관련 업계 종사자와 논의한 결과, 피신청인이 주장 하는 원상회복 비용이 과다하다고 판단하였고, 신청인이 원상회복 비용에 대해 일부 부담할 의사가 있어, 이를 종합적으로 고려하여, 양 측이 수용할 수 있는 금액으로 원만히 조정이 성립됨.