임대차분쟁조정위원회

□ 사실관계

1. 임차인과 임대인이 임대차계약을 체결하였음.

2. 욕실 누수, 세탁실 누수 등 임차 주택에 하자가 발생해 임차인이 하자보수를 요청하였음.

3. 임대인이 하자보수를 해주지 않아 임차인이 임대차계약의 해지의사를 통보하고 보증금의 반환을 요청하였음.

<신청인(임차인) 의견> 

임차인은 임대인과의 통화에서 임대인이 보증금과 이사비용을 지급하겠다고 하였으므로 임대차계약이 합의에 의해 종료되었고 임대인이 보증금을 반환하여야 한다고 주장함. 

<피신청인(임대인) 의견> 

임대인은 하자보수를 해주려 하였으나 임차인이 전화를 받지 않아 하자보수를 해줄 수가 없었고, 만일 계약이 종료 된다 하여도 임차주택을 반환받은 후 원상회복비용을 공제한 뒤에 보증금을 반환하겠다고 주장함. 

□ 쟁점

 ㅇ 임대차계약의 해지 가능 여부 (임대인의 하자담보책임) ㅇ 임차인의 원상회복의무 및 범위

□ 관련 규정

 ㅇ 민법 제623조 (임대인의 의무)

  - 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

ㅇ 민법 제580조 (매도인의 하자담보책임)

① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용 한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.

②  생략

 ㅇ 민법 제575조 (제한물권 있는 경우와 매도인의 담보책임) 

  - 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.

 ㅇ 민법 제567조 (유상계약에의 준용)

  - 본절의 규정은 매매 이외의 유상계약에 준용한다. 그러나 그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.

ㅇ 민법 제374조 (특정물인도채무자의 선관의무)

  - 특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도 하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.

ㅇ 민법 제654조 (준용규정)

  - 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다. ㅇ 민법 제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권)

  - 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

□ 관련 판례

 ㅇ 임대차계약의 성립 당시 이미 목적물에 하자가 있었고 임차인이 이를 과실 없이 알지 못한 경우(대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결 참조), 임대인은 수선의무 를 부담하는지 여부와는 별개로 민법 제580조 제1항, 제575조 제1항에 따른 하자담 보책임을 지고, 그에 따라 임차인은 임대인을 상대로 목적물의 하자로 입은 손 해배상을 청구할 수 있고, 나아가 목적물의 하자로 인하여 임대차의 목적을 달성 할 수 없는 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다(서울중앙지법 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결).

 ㅇ 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 임대차계약 존속 중에 그 사용, 수익에 필요 한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하므로(민법 제623조), 임대차계약 존속 중에 발 생한 화재가 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것으 로 추단된다면, 그 하자를 보수·제거하는 것은 임대차 목적물을 사용·수익하기에 필요 한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무에 속하며, 임차인이 하자를 미리 알았거 나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인은 화재로 인한 목적물 반 환의무의 이행불능 등에 관한 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없다(대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895, 86901, 전원합의체 판결).

□ 조정 결과

☞ 임대차계약 종료 확인 및 주택·보증금을 반환하기로 합의 

 ㅇ 조정 주문

1. 신청인과 피신청인 간 체결한 이 사건 임대차계약은 2021. 4. 26. 합의하에 해지되었음을 확인한다.

2. 피신청인은 신청인에게 2021. 4. 26.까지 금 5,000,000원을 지급 하되, 만일 피신청인이 이를 이행하지 아니하는 경우 피신청인은 2021. 4. 27.부터 다 갚는 날까지 미지급액에 연 12%의 비율에 의한 돈을 가산하여 지급한다.

3. 신청인은 2021. 4. 26.까지 피신청인으로부터 제2항의 금원을 지급받음과 동시에 피신청인에게 별지 목록 기재 부동산을 인도한다.

4. 신청인은 나머지 신청을 포기한다.

5. 신청인과 피신청인은 주택임대차보호법 제26조 제4항에 따라, 위 제2항과 제3항에 관한 강제집행을 할 수 있음을 상호 승낙한다.

 ㅇ 조정 실익

  - 누수로 인해 공사가 필요하지만 임차목적을 달성할 수 없을 정도인지 판단하기는 어려운 상태여서 소송을 통할 경우 임차인에게 하자 입증의 어려움이 있었을 것임.

  - 분쟁조정위원회가 조정 절차를 통하여 양 당사자를 설득하여 이사 비용은 제외하고 보증금만 반환하는 조건으로 임대차계약을 종료 하도록 합의를 도출함.

  - 원상회복의 경우, 외관으로 누수가 확인되지 않는 점을 보아 임차인이 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없었던 것으로 판단됨.

  - 또한 하자를 보수·제거하는 것은 임대차 목적물을 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무에 속하므로 임차인 에게 원상회복의무가 인정되지 않는다고 임대인을 설득하여 임차주택의 인도와 동시에 보증금을 반환할 수 있도록 함.