임대차분쟁조정위원회

□ 사실관계

1. 임대인은 임대차종료에 따른 이 사건 주택반환 및 보증금반환에 있어 임차인에 의한 주택 파손에 따른 손해배상 공제를 주장하였음.

2. 임차인은 오히려 임대인이 수선비용 지급 및 손해배상을 지급하여야 한다며 다툼이 발생함.

<신청인(임대인) 의견> 

이 사건 주택의 마룻바닥, 현관문, 현관문 옆 석고보드, 화장실 세면대 등의 수리가 필요한 상황인데 이는 통상의 손모를 넘어선 것이고피신청인의관리소홀이원인이며 특히 마룻바닥은 피신청인이 통지의무를 이행하지 않아서 상태가 악화되었음. 대수선이불가피하게되었는바피신청인이 손해배상해야 함. 

<피신청인(임차인) 의견> 

마룻바닥 역류는 공동배관 사용하는 위층 세대의 사용 부주의로 인한 것이며 건물 구조가 원인임.

오히려 임대인이 이 사건 주택의 작은방 누수를 방치하고 보일러 및 현관문 파손을 수리해주지 않아 정상적인 사용을 못하였는바 임대인은 이에 대한 손해 배상을 하여야 함.

□ 쟁점 

 ㅇ 피신청인의 손해배상책임 인정 여부 및 신청인의 수선의무에 따른 비용상환의무 인정 여부 

□ 관련 규정

 ㅇ 민법 제623조 (임대인의 의무)

  - 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

 ㅇ 민법 제634조 (임차인의 통지의무)

  - 임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다.

 ㅇ 민법 제374조 (특정물인도채무자의 선관의무)

  - 특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도 하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.

 ㅇ 민법 제390조 (채무불이행과 손해배상)

  - 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실 없이 이행 할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.

 ㅇ 민법 제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권)

  - 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

 ㅇ 민법 제654조 (준용규정)

  - 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.

□ 조정 결과

☞ 미반환보증금에서 원상회복비용 일부를 공제한 나머지 금원을 임대인이 임차인에게 반환하는 것으로 합의

 ㅇ 조정 주문

  - 신청인은 2021. ○. ○. 피신청인에게 금1,850,000원(미반환 임차보증금 중일정금원을공제한금원)을지급한다.만일이를지체하면,신청인은 피신청인에게 2021. ○. ○.부터 다 갚는 날까지 미지급한 금액에 연 5%의 비율로 계산한 금액을 가산하여 지급한다.

  - 피신청인은 신청인으로부터 제2항 기재 금원을 지급받은 후 즉시 다른 주택으로 전입신고를 하면서 이 사건 주택에 대한 전출신고 절차를 이행한다.

  - 신청인 강제집행 승낙 

ㅇ 조정 실익

  - 임대인에게는 임차인이 임차주택을 정상적으로 사용·수익할 수 있도록 수선해야할 의무가 있음을 설명함.

  - 임차인에게는 원상회복의무 및 임차물의 수리가 필요할 경우 지체 없이 임대인에게 통지하여야 하는 의무가 있음을 설명함.

  - 상호 대립하는 상황에서 양보를 이끌어 내어 합의가 성립되었고 원만하게 분쟁을 종결함.