REB 한국 부동산원 LH 임대차분쟁조정위원회

□ 사실관계

1. 임차인은 2020년 11월경 이 사건 주택에 관하여 임대차기간 2020년 11월경 부터 2021년 5월경까지로 하는 임대차계약을 체결하였음.

2. 임차인은 임차인의 사정에 의해서 2021. 2월경 이 사건 임대차계약기간보다 앞선 2021. 3월경에 퇴거하겠다고 임대인에게 고지하였고 2021. 3월경 퇴거하였음.

3. 이러한 과정에서 다음과 같은 임대인과 임차인 사이의 다툼이 발생하였음.

<신청인(임차인) 의견>

임차인이 임대인에게 2021. 2월경 이 사건 임대차계약기간보다 앞선 시기에 퇴거하겠다고 고지할 때, 임대인은 이를 받아들이면서 새로운 임차인이 구해지면 이 사건 임대차계약을 해지한 것으로 보아 보증금을 반환하겠다고 했음에도 불구하고 현재까지 반환해주지 않고 있기때문에보증금을반환해달라는입장임. 

<피신청인(임대인) 의견> 

임차인이 주장하는 조건부 해지 등의 합의한 사실이 없으며, 임차인이 주장하는 보증금반환청구에 대해서도 연체차 임, 공과금, 입주청소비, 중개보수비 모두 공제하여 나머지 금액만 지급하겠다는 입장임. 

□ 쟁점

ㅇ 이 사건 임대차계약의 합의해지 시점

ㅇ 임대차보증금의 법적성질 및 보증금 공제 대상여부 판단

□ 관련 판례

 ㅇ 계약의 합의해지는 계속적 채권채무관계에 있어서 당사자가 이미 체결한 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸시킬 것을 내용으로 하는 새로운 계약으로서 이를 인 정하기 위하여는 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 기존 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸시키기로 하는 내용의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것을 그 요건으로 하는 것이고, 이러한 합의가 성립하기 위하여는 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용이 서로 객관적으로 일치하여야 하고, 또 계약의 합의해지는 묵시적으로 이루어질 수도 있으나, 이와 같은 묵시적 합의해지는 계약에 따른 채무의 이행이 시작된 후에 당사자 쌍방의 계약실현 의사의 결여 또는 포기로 인하여 계약을 실현하지 아니할 의사가 일치되어야만 한다(대법원 2000. 3. 10. 선고 99다70884 판결).

 ㅇ 부동산임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급하는 보증금은 임대차관계가 종료 되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 임차인의 채무불이행이 없으면 그 전액을 반환하고 만약 임차인이 차임을 지급하지 아니하거나 목적물을 멸실·훼손하여 부담하는 손해배상채무 또는 임대차종료 후 목적물 반환 시까지 목적물 사용으로 인한 손해배상 내지 부당이득 반환채무 등을 부담하고 있다면 임대인은 그 보증금 중에서 이를 공제하고 나머지 금액 만을 반환하면 되는 것이므로 임대인의 보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하여 임차인의 목적물 반환의무와 서로 동시이행의 관계에 있다(대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결).

□ 조정 결과

☞ 합의해지 시점은 신규임차인이 입주한 때임을 확인, 보증금에서 연체 차임·공과금만 공제하는 것으로 합의

ㅇ 조정 주문

1. 신청인과 피신청인 사이에 ○○시 ○○구 ○○동에 관하여 체결 한 임대차계약이 2021. 4. ○. 종료되었음을 확인한다.

2. 피신청인은 신청인에게 금 99,400원을 지급한다.

3. 신청인은 나머지 신청을 포기한다.

4. 신청인과 피신청인은 주택임대차보호법 제26조제4항에 따라, 제2항에 기재한 사항은 강제집행할 수 있음을 상호 승낙한다. 

ㅇ 조정 실익

- 조정위원회는 이 사건 사실관계 및 양 당사자의 주장 등을 종합적 으로 검토한 결과, 첫 번째로, 이 사건 임대차계약의 합의해지 시점은 임대인이 신규임차인과 임대차계약을 체결하고, 신규 임차인이 이 사건 주택을 입주한 2021년 4월 말로 판단하였음.

- 두 번째로, 임대차보증금 공제와 관련해서는 양 당사자가 작성한 임대차계약서 내용 및 문구, 임대차보증금의 법적 성질에 관한 판례의 취지 등을 종합하여 고려할 때, 임대차보증금에서 연체차임과 공과금은 공제하되, 입주청소비와 중개보수비는 공제하지 않는 것이 타당하다 판단하여 이를 양 당사자에게 충분히 설명하고 설득하여 조정안을 제시하였음. 이에 당사자 모두 조정안을 수락함으로써 분쟁을 종결함