REB 한국 부동산원 LH 임대차분쟁조정위원회

□ 사실관계

1. 피신청인은 주거취약계층의 주거생활 안정을 위하여 정부에서 지원하는 전세 임대자금으로 주택소유자와 전세계약을 체결하고, 지원 대상 입주자에게 전세 임대주택을 지원하는 전세임대사업을 진행하고 있음.

2. 신청인(입주자)은 피신청인(임차인) 및 조정외인(임대인)과의 사이에 월차임은 입주자인 신청인이 임대인인 조정외인에게 직접 지급하기로 하는 전세임대계약을 체결하였음. 이후 참가인이 이 사건 주택을 매수하여 임대인의 지위를 승계함.

3. 이 사건 전세임대계약의 내용에 따르면 이 사건 주택의 하자에 관한 사항은 임대인과 입주자 사이에서 직접 해결하도록 하고 있음. 이후 보일러 배관이 동파되어 신청인은 보일러 수리비 등으로 금 400,000원을 지출하였음.

4. 신청인은 이 사건 주택의 보일러 파손에 대하여 참가인에게 수선의무가 있음을 주장하며 보일러 수리비 등으로 지출한 금 400,000원을 이 사건 임대차계약의 차임과 상계하겠다는 의사표시를 하였고 참가인인 임대인이 이를 인정할 수 없다고 하여 다툼이 발생함.

<신청인(입주자) 의견> 

보일러는 임대인의 임대차 목적물의 수선의무 범위 안에 속하므로 월차임에서 본인이 지출한 해당 수리 비용만큼 공제하는 것이 옳음. 

<피신청인(임차인) 의견>

이 사건 하자보수에 관한 문제는 참가인과 입주자가 해결하도록 하고 있으므로 조정에 적극적으로 개입하기 어려움. 

<참가인(임대인) 의견> 

보일러실이 작은 규모이기는 하나 구조상 신청인이 보일러를 가동하지 않아 동파가 된 것임. 

□ 쟁점

 ㅇ 이 사건 주택의 보일러 배관 동파에 대하여 임대인의 수선의무가 인정되는지 여부

 ㅇ 차임채권과 수리비채권의 상계가부 

□ 관련 규정

 ㅇ 민법 제623조 (임대인의 의무)

  - 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

 ㅇ 민법 제492조 (상계의 요건)

  - 쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담한 경우에 그 쌍방의 채무의 이행기가 도래한 때에는 각 채무자는 대등액에 관하여 상계할 수 있다. 그러나 채무의 성질이 상계를 허용하지 아니할 때에는 그러하지 아니하다.

 ㅇ 민법 제 493조 (상계의 방법, 효과)

  - 상계는 상대방에 대한 의사표시로 한다. 이 의사표시에는 조건 또는 기한을 붙이지 못한다.

□ 관련 판례

임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수 익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담한다.(대법원 2010다 89876, 89883 판결 참조).

□ 조정 결과

☞ 임대인인 참가인에게 보일러 수선비용 지급의무가 있는 것으로 합의 

 ㅇ 조정 주문

  - 신청인의 참가인에 대한 이 사건 임대차계약에 기한 2021. 1.분 금300,000원의 지급채무 및 2021. 2. 분 금300,000원 중 기 지급한 금200,000원을 제외한 나머지 금100,000원의 지급채무 중 금 20,000원의 지급채무는 신청인의 2021. 1. ○.자 상계 의사표시로 소멸되었음을 확인한다.

  - 참가인의 신청인에 대한 이 사건 주택 보일러 하자(2021. 1. ○.발생)로 인한 수선비용 금 320,000원 지급채무는 신청인의 2021. 1. ○.자 상계 의사표시로 소멸되었음을 확인한다.

  - 신청인은 2021. ○. ○. 까지 참가인에게 금 80,000원(이 사건 임대차 계약에 기한 2021. 2. 분 차임채무 금300,000원 중 기 지급한 금 원 200,000원 및 신청인의 2021. 1. ○.자 상계의 의사표시에 의하여 소멸한 제2항 기재 금20,000원을 제외한 나머지 금액임)을 지급한다.

  - 신청인과 피신청인 및 참가인은 본 조정합의에서 정한 것 이외 에는 2021. 1. ○. 발생한 이 사건 주택의 보일러 하자로 인한 수선비용 손해배상액 및 2021. 1. 분 및 같은 해 2. 분 차임에 대해 당사자 간에 더 이상 채권·채무가 없음을 확인한다. 

  - 신청인과 피신청인 및 참가인은, 제2항 기재 상계에 의해 소멸한 차임액은 차임연체에 포함되지 아니함을 확인하고, 제4항 기재 금액에 대하여는 본 조정합의에서 정한 기한까지 지급이 이루어질 경우 이 사건 임대차계약의 차임연체 사실의 산정 시에 이를 포함 하지 않기로 상호 합의한다. 

 ㅇ 조정 실익

  - 현장조사를 통해 보일러 하자 발생의 원인을 살펴본 후 당사자 간의 합의로 양 당사자 사이의 수리비채권, 미지급 차임과 상계로 소멸한 부분을 특정하여 이를 확인함으로써 수선 관련 분쟁을 해결함.

  - 또한 이 사건 조정신청에서 다투어진 금액은 연체차임에 포함하지 않는 합의를 함으로써 향후 발생할 여지가 있는 분쟁을 미연에 방지함.