임대차분쟁조정위원회

□ 사실관계

1. 임차인은 2018. 1월경 임대인과 이 사건 아파트에 관하여 2018. 1월경부터 2020. 1월경까지로 계약기간으로 하는 채권적 전세계약을 체결함.

2. 이후 이 사건 전세계약이 연장되었는데 임차인이 2021. 3월경 임대인에게 계약해지를 통보함.

<신청인(임차인) 의견>

이 사건 전세계약이 연장된 것은 묵시적 갱신에 의한 것이며, 임차인이 2021년 3월 경에 임대인에게 계약해지를 통보하였기 때문에 이로부터 3개월 후인 2021년 6월 경에 해지의 효력이 발생하였다는 입장임. 

<피신청인(임대인) 의견>

이 사건 전세계약을 종료하기 1개월 전에 유선 통화를 통해 새로운 전세계약을 체결하였기 때문에 연장된 전세계약은 합의에 의한 갱신에 의한 것으로써 재 계약을 체결한 것이지, 묵시적 갱신된 것이 아니라는 입장임. 따라서 임차인의 해지 통보는 부적법하다고 주장함. 

□ 쟁점

 ㅇ 연장된 임대차계약이 묵시적 갱신 또는 합의에 의한 갱신인지 여부 

□ 관련 규정

 ㅇ 주택임대차보호법 제6조 (계약의 갱신)

  ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

  ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

  ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용 하지 아니한다.

 ㅇ 주택임대차보호법 제6조의2 (묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

  ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.

  ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

□ 조정 결과

☞ 합의에 의해 갱신된 계약으로 확인되었으나, 합의해지 및 임차인이 손해배상액을 지급하는 것으로 합의

 ㅇ 조정 주문

  1. 신청인과 피신청인 사이에 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2019. 12. O. 체결된 전세계약을 2021. 7. O. 종료한다.

  2. 신청인은 2021. 7. O. 피신청인으로부터 금247,000,000원(보증금 250,000,000원 중 신청인과 피신청인이 제1항에 의한 전세계약 합의해지에 따라 발생한 신청인의 피신청인에 대한 손해배상액 3,000,000원을 공제한 나머지 금액)을 지급받음과 동시에, 피신청인에게 별지 목록 기재 부동산을 인도한다.

  3. 피신청인은 2021. 7. O. 신청인으로부터 별지 목록 기재 부동산을 인도받음과 동시에 신청인에게 금247,000,000원(보증금 250,000,000원 중 신청인과 피신청인이 제1항에 의한 전세계약 합의해지함에 따라 발생한 신청인의 피신청인에 대한 손해배상액 3,000,000원을 공제한 나머지 금액)을 지급한다.

  4. 신청인은 나머지 신청을 포기한다. 

 ㅇ 조정 실익

  - 조정위원회의 조사 결과, 임대인과 임차인 사이에 연장된 전세계약에 대해 비록 임대차계약서는 작성하지 않았지만, 임대인과 임차인 사이에 유선상으로 전세계약을 합의로 갱신되었다는 사실에 대해 임차인스스로부인하지 못하고 자인하고 있다는 점, 임대인이 녹취록을 보유하고 있다고 하면서 임차인의 대화 내용 및 과정 등 구체적이고 상세하게 진술하고 있다는 점 등을 비추어볼 때, 합의에 의한 갱신으로 판단함.

  - 다만, 임차인의 사정을 고려하여 조정위원회의 중재 하에 임대인과 임차인 사이의 전세계약을 합의해지하는 대신, 이에 따라 발생하는 손해배상액(이에 대해서도 손해배상액이 적정한지 검토함)은 임차인이 부담하기로 하면서 당사자의 원만한 합의를 이끌어냄.