임대차분쟁조정위원회

□ 사실관계

1. 임차인(피신청인)은 2019년 5월 경 종전 임대인과 이 사건 아파트에 관하여 임대차 기간 2019년 6월 경부터 2021년 6월 경까지로 하는 임대차계약을 체결함.

2. 이후 2021년 1월 경 임대인(신청인)은 종전 임대인과 이 사건 아파트에 관하여 매매 계약을 체결하였고 2021년 3월 말 소유권이전등기하였음.

3. 그 사이에 2021년 3월 초 임차인이 종전 임차인에게 계약갱신요구권을 행사하였음.

<신청인(임대인) 의견> 

임대인이 종전임대인으로부터 이 사건 아파트를 매수할 당시 임차인은 이러한 사실을 이미 인지하고 있었으며, 그럼에도 불구하고 임차인은 2021년 3월 초에 종전 임대인에게 계약갱신요구권을 행사 하였는데 종전 임대인이 실거주를 이유로 정당하게 거절하였기 때문에 임차인은 종전 임대인과의 임대차계약 종료일에 퇴거해야함. 

<피신청인(임차인) 의견> 

임차인은 임대인의 이 사건 아파트 소유권이전등기를 완료하기 전, 2021년 3월 초에 당시 임대인인 종전임대인에게 계약갱신요구권을 정당하게 행사하였고 임대인은 2021년 3월 말에 이 사건 아파트에 대한 소유권이전등기를 완료하였기 때문에 임차인이 종전 임대인에게 한 계약갱신요구권의 효력을 임대인도 그대로 승계받은 것임. 

□ 쟁점

 ㅇ 임차인이 종전 임대인에게 한 계약갱신요구권 행사의 효력을 현재 소유자인 임대인에게 주장하며 대항할 수 있는지 여부

□ 관련 규정

 ㅇ 주택임대차보호법 제6조의3 (계약갱신 요구 등)

  ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

   1~7. 생략

   8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

   9. 생략

  ②~⑥ 생략

□ 관련 판례

임차인의 주거권 강화를 위한 갱신 조항의 도입 취지, 계약갱신요구권의 법적 성질, 실제 거주 사유라는 거절 사유의 특성, 매수인으로서는 매매계약 체결 당시 기존 임차인의 계약갱신요구권 행사 유무 및 그 행사 기간을 사전에 확인하여 매매계약 체결 여부를 결정할 수 있는 반면, 임차인이 자신의 계약갱신요구권 행사 이후 임차목적물이 양도되어 그 양수인이 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 있다고 할 경우에는 주거권 강화를 위한 주택임대차보호법의 개정 사유가 퇴색되게 되는 점 등에 비추어 볼 때, 실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 봄이 상당하다 할 것이다 (수원지방법원 2021. 3. 11. 선고 2020가단569230 판결).

□ 조정 결과

☞ 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 지급하고, 임차인이 일정 기간 주택에 거주하는 것을 허용하는 대신 계약갱신의 효력을 주장하지 않기로 합의

 ㅇ 조정 주문 

  1. 신청인 △△△, ☆☆☆과 피신청인은 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2019. 5. ○. 체결된 임대차계약을 2021. 6. ○. 종료하는 것으로 합의한다.

  2. 신청인 △△△, ☆☆☆은 2021. 6. ○. 공동하여,

   가. 피신청인에게 금5,000,000원을 지급하고,

   나. 조정외 주식회사 □□□□에게 금200,000,000원을 지급한다.

  3. 피신청인은 2021. 6. ○. 신청인 △△△, ☆☆☆에게 별지 목록 기재 부동산을 인도한다.

  4. 제2항과 제3항은 동시에 이행한다.

  5. 신청인 △△△, ☆☆☆은 나머지 신청을 포기한다.

  6. 신청인 △△△, ☆☆☆과 피신청인은 주택임대차보호법 제26조제4항에 따라 제2항, 제3항에 기재한 사항은 강제집행할 수 있음을 승낙한다.

 ㅇ 조정 실익

  - 양 당사자에게 판례의 취지에 따라 임차인이 종전 임대인에게 한 계약갱신요구권 행사는 적법하며, 이에 대해 정당하게 계약갱신을 거절할 수 있는지 여부는 임차인이 계약갱신요구 당시의 소유자인 종전임대인을 기준으로 판단해야한다고 설명함.

  - 임차인의 계약갱신요구권을 행사할 당시 종전 임대인에게는 실거주 사유가 없었기 때문에 임차인의 계약갱신거절을 할 수 없었고, 이후 종전임대인으로부터 소유권이전등기를 경료받은 임대인은 임차인의 종전 임대인에 대한 계약갱신요구권 행사의 효력을 그대로 승계 받을 수밖에 없는 사정임을 충분히 설명함.

  - 다만, 조정위원회의 중재 하에 양 당사자의 사정 및 입장을 고려하여, 임차인은 이 사건 아파트를 이 사건 임대차계약 종료일로부터 2개월만 더 거주하고 이에 대한 보상비를 임대인으로부터 지급받기로 하는 합의를 이끌어냄.

  - 구체적으로는 조정위원회의 중재 하에 임차인은 임대인에게 계약 갱신요구권 행사에 따른 계약갱신의 효력을 주장하지 않는 대신, 이에 대한 보상비로 이사비 5,000,000원을 임대인으로부터 지급 받게 되었으며, 더 나아가 임대차계약 종료일로부터 2개월을 더 거주할 수 있었음.

  - 임대인 역시 임차인에게 인도소송이 아닌 조정으로 소송절차에서 발생할 수 있는 시간과 비용의 절감하였으며, 조기에 이 사건 아파트에 거주할 수 있게 됨.