임대차분쟁조정위원회

□ 사실관계

1. 임차인은 2019년 5월경 임대인과 보증금 3천만 원, 월차임 60만 원, 임대차기간 2019년 6월경부터 2021년 6월경까지로 하는 임대차계약을 체결함.

2. 임차인은 2021년 2월경 임대인에게 계약갱신을 원한다는 취지의 의사를 표명 하였음에도 불구하고 임대인은 실거주를 이유로 거절하였음.

3. 이 사건 임대차계약 종료 이후 임차인은 임대인이 실거주가 아닌 제3자에게 임대한 것 같다며 손해배상을 청구함.

<신청인(임차인) 의견> 

임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구권 행사를 거절하였으나, 현재 이 사건 아파트를 제3자에게 임대한 사실이 있으므로, 주택임대차보호법에 따라 3개월 차임에 해당하는 1,800,000 원 상당의 손해배상을 청구함. 

<피신청인(임대인) 의견> 

임차인이 명시적으로 계약갱신요구권을 행사한 사실이 없으며, 제3자에게 임대한 사실이 인정되더라도 임차인의 사정을 고려해 임대차계약 종료일 3개월 전 퇴거 하였기 때문에 임차인이 원하는 손해배상 전부를 지급할 수는 없음. 

□ 쟁점

 ㅇ 주택임대차보호법 제6조의3제1항에 의한 임차인의 계약갱신요구권 행사가 있었는지 여부

 ㅇ 주택임대차보호법 제6조의3제5항에 해당하여 임대인이 제3자에게 임대한 사실이 있는지 여부

 ㅇ 주택임대차보호법 제6조의3제6항에 의한 임대인이 임차인에게 지급하여야 할 손해배상액의 범위

□ 관련 규정

 ㅇ 주택임대차보호법 제6조의3 (계약갱신 요구 등)

  ⓛ 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

   1~7. 생략

   8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

   9. 생략

  ②~④   생략

  ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

  ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

   1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

   2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

   3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

□ 관련 판례

 ㅇ 채무불이행이나 불법행위 등이 채권자 또는 피해자에게 손해를 생기게 하는 동시에 이익을 가져다 준 경우에는 공평의 관념상 그 이익은 당사자의 주장을 기다리지 아니하고 손해를 산정함에 있어서 공제되어야만 하는 것임(대법원 2002. 5. 10. 선고 2000다37296, 37302 판결).

 ㅇ 손해배상액의 산정에 있어 손익상계가 허용되기 위해서는 손해배상책임의 원인이 되는 행위로 인하여 피해자가 새로운 이득을 얻었고, 그 이득과 손해배상책임의 원인인 행위 사이에 상당인과관계가 있어야 한다(대법원 2007. 11. 30. 선고 2006다19603 판결).

□ 조정 결과

☞ 임차인의 손해배상청구를 인정하되 임차인의 손익 부분을 상계하여 지급 

 ㅇ 조정 주문

  - 피신청인은 2021.  8.  13.까지  신청인에게  주택임대차보호법 제6조의3제5항에 의한 손해배상액 금1,430,000원을 지급한다. 

  - 신청인은 나머지 신청을 포기한다.

  - 신청인과 피신청인은 주택임대차보호법 제26조제4항에 따라, 제1항에 기재한 사항은 강제집행할 수 있음을 상호 승낙한다.

 ㅇ 조정 실익

  - 당사자 간 주장내용 및 통화목록 등을 통해 임차인의 임대인에 대한 계약갱신요구가 있었다는 사실과 임대인이 제 자에게 이 사건 아파트를 임대하였다는 사실을 확인하였음.

  - 임차인이 이 사건 임대차계약 종료일로부터 3개월 전에 퇴거한 사실 등 임차인에게도 이익을 얻은 부분이 있다는 점을 고려하여 당사자 간의 형평에 맞게 손해배상액 및 조정안을 제시하였음.

  - 이에 당사자 모두 조정안을 수락함으로써 분쟁을 종결함.