임대차분쟁조정위원회

□ 사실관계

1. 신청인(종전 임대인)은 실거주를 이유로 피신청인(종전 임차인)의 계약갱신요구를 거절하였으나 목적 주택을 제3자에게 매도하였음.

2. 이에 피신청인이 손해배상으로 33,000,000원의 지급을 요구하자 그 액수가 과다하다며 조정을 신청함.

<신청인(종전 임대인) 의견> 

허위의 사유로 갱신거절한 것은 인정하나, 피신청인이 주장하는 손해배상 금은 과도함. 

<피신청인(종전 임차인) 의견> 

신청인의 허위 갱신거절로 발생한 금융비용, 이사 비용 기타 손해액은 35,733,332원이므로 신청인은 이를 배상하여야 함. 이와 별도로 신청인에 대한 형사고소를 검토 중임. 

□ 쟁점

 ㅇ 허위의 갱신거절에 따른 손해배상의 범위 

□ 관련 규정

 ㅇ 주택임대차보호법 제6조의3 (계약갱신 요구 등)

  ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

   1~7. 생략

   8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

   9. 생략 

  ②~④ 생략

  ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

  ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

   1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

   2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

   3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

ㅇ 민법 제750조(불법행위의 내용)

- 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

□ 조정 결과

☞ 손해배상액 20,000,000원을 지급하는 것으로 합의함. 

 ㅇ 조정 주문

  1. 신청인과 피신청인은 이 사건 주택에 관하여 2019. 6. 1. 체결한 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)에 관하여 다 음과 같이 합의한다.

  2. 신청인과 피신청인은,

   가. 신청인이 2021. 8. 31. 피신청인에게 20,000,000원을 지급하였음을 상호 확인한다.

   나. 이 사건 임대차계약의 종료 및 갱신과 관련하여 더 이상 채권· 채무가 없음을 확인한다.

   다. 이 사건 신청원인과 관련하여 향후 서로에 대하여 일체의 민· 형사상의 재판상, 재판외 청구 또는 이의제기를 하지 아니한다.

 ㅇ 조정 실익

  - 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후 제3자에게 임대한 경우와 달리 매도한 경우의 손해배상범위에 관한 규정이 없는 상황에서, 주택임대차보호법의 규정을 준용하여 합리적인 손해배상범위를 도출 함으로써 당사자 간의 분쟁을 종식시킴.