REB 한국 부동산원 LH 임대차분쟁조정위원회

□ 사실관계

신청인(전차인)은 참가인(전대인, 임차인)과 ‘청년 전세임대주택’ 임대차계약을 체결하고 참가인과 피신청인(임대인)이 체결한 임대차계약의 목적물에 입주함. 계약 만기를 앞두고 피신청인이 참가인에 대하여 목적주택 인도 시 원상회복비용 3,500,000원을 공제한 보증금을 지급하겠다고 하자, 신청인은 원상회복비용의 감액을 구함.

<신청인(전차인) 의견> 

피신청인이 주장하는 원상회복비용은 과다하므로 감액을 구함. 

<피신청인(임대인) 의견> 

피신청인이 고의·중과실로 임대목적물 의 일부분을 훼손시켰으므로 원상회복 비용을 전부 지급할 책임이 있음. 

□ 쟁점

 ㅇ 임대차 목적물의 훼손에 따른 임차인의 원상회복의무 

□ 관련 규정

 ㅇ 민법 제654조(준용규정)

  - 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.

 ㅇ 민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권)

  - 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

□ 관련 판례

임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후에 발생하는 임료 상당의 부당이득반환 채권뿐만 아니라 훼손된 건물부분의 원상복구비용 상당의 손 해배상 채권 등도 담보하는 것이므로, 임대인으로서는 임대차보증금에서 그 피 담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다고 할 것인데, 임대인으로서는 그 임대차보증금에 의하여 담보되는 부당이득반환채권 및 손 해배상 채권의 발생에 관하여 주장·입증책임을 부담하는 것이고, 다만 그 발생 한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·입증책임을 부담한다(대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671(반소) 판결).

□ 조정 결과 

☞ 임대인은 임차인에게 보증금 중 일정금원을 제외한 금액을 반환하고, 임차인은 주택을 반환하기로 합의 

 ㅇ 조정 주문

  1. 신청인과 피신청인은 별지 목록 기재 주택에 관하여 2019. 9. 23. 체결한 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한 다)에 관하여 다음과 같이 합의한다.

   가. 피신청인은 2021. 9. 30. 참가인에게 119,000,000원(보증금 120,000,000원에서 제2의 나.항 기재 금원을 공제한 금액임)을 지급한다.

   나. 신청인은 2021. 9. 30. 피신청인에게 별지 목록 기재 주택을 인도한다. 다. 위 가.항과 나.항은 동시에 이행한다.

  2. 신청인과 피신청인은 다음 각 목의 사항을 상호 확인한다.

   가. 신청인은 2021. 9. 8. 별지 목록 기재 주택의 인터폰 및 방충망 수선(원상회복)을 완료하였다.

   나. 별지 목록 기재 주택의 원상회복과 관련하여 신청인이 피신청인에게 지급할 손해배상금은 1,000,000원이다.

    다. 신청인은 별지 목록 기재 주택을 피신청인에게 인도할 때까지 제2의 가.항 기재 수선을 완료한 상태를 유지·보존하여야 한다.

  3. 신청인과 피신청인은 주택임대차보호법 제26조 제4항에 따라 위 제1의 가.항, 제1의 나.항에 기재된 사항에 대하여 강제집행 할 수 있음을 상호 승낙한다.

 ㅇ 조정 실익

  - 피신청인이 원상회복을 구하는 항목 중 일부는 신청인이 직접 수리하도록 함으로써 신청인이 부담하여야 할 손해배상의 액수를 줄이고, 해당 항목에 대한 피신청인의 직접 수선 부담을 덜었음.