REB 한국 부동산원 LH 임대차분쟁조정위원회

□ 사실관계

신청인과 피신청인은 2014년 상가건물에 대하여 최초 임대차계약 이후 재계약을 진행하였고 현재는 묵시적 갱신으로 진행되고 있음. 묵시적 갱신 기간 만료일이 다가오자 신청인은 인건비 및 기타 관리비의 인상으로 인한 경제적 상황을 반영 하여 차임 5% 증액을 요청하였는데 피신청인은 묵시적 갱신은 임대차기간이 2년 이므로 계약이 종료되지 않았다고 주장하면서 신청인의 요청을 거부하여 다툼이 발생함.

<신청인(임대인) 의견> 

상가건물 임대차계약의 묵시적 갱신 시 임대차기간은 1년이므로 이 사건 임대차 계약은 돌아오는 기간만료일에 종료되어 재계약 및 차임 5% 증액이 필요함. 

<피신청인(임차인) 의견> 

묵시적 갱신은 임대차기간이 2년이므로 이 사건 임대차계약의 기간만료일은 아직 종료되지 않고 1년이 더 남아있 으며 차임 증액 이유 없음. 

□ 쟁점

 ㅇ 상가건물 임대차보호법상 임대차가 묵시적 갱신된 경우의 임대차기간 ㅇ 신청인의 갱신거절 가부

□ 관련 규정

 ㅇ 상가건물 임대차보호법 제10조 (계약갱신 요구 등)

  ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절 하지 못한다.

  ②~③ 생략

  ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또 는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

  ⑤ 생략 

□ 조정 결과

☞ 계약을 갱신하고 월차임 및 관리비 일부 증액하는 것으로 합의 

 ㅇ 조정 주문

  - 신청인과 피신청인은, 양자 간의 이 사건 임대차계약을 갱신(이하 ‘이 사건 갱신계약’이라 한다)하되 이 사건 갱신계약의 임차보증금은 60,000,000원, 월차임은 3,050,000원, 관리비는 950,000원, 임대차기간은 2021. ○. ○.부터 2022. ○. ○.로 한다.

  - 신청인과 피신청인은, 제2항 기재 이 사건 갱신계약의 월차임 3,050,000원은 제1항 기재 2018. ○. ○.자 갱신계약에서 정한 월차임 2,930,000원에서 120,000원을 증액한 금액이고, 제2항 기재 이 사건 갱신계약에서 정한 관리비 950,000원은 제1항 기재 2018. ○. ○.자 갱신계약에서 정한 관리비 920,000원에서 30,000원을 증액한 금액인 사실을 확인한다.

  - 신청인과 피신청인은 이 사건 갱신계약의 그 밖의 나머지 계약 조건은 제2항 기재 내용을 제외하고는 제1항 기재 2018. ○. ○.자 갱신계약에서 정한 내용을 그대로 유지한다.

 ㅇ 조정 실익

  - 상가건물 임대차의 경우 묵시적 갱신의 임대차기간은 1년이어서 곧 기간만료가 도래한다는 점, 임차인이 차임을 연체한 사실이 있음에 비추어 임차인이 갱신요구를 하더라도 신청인의 갱신거절이 가능할 것으로 보이고, 해당 상가건물의 인근지역의 임대차 차임 내역과 비교하여 판단할 때 이 사건 차임이 현저히 낮은 가액에 해당하는 점, 인건비의 증가가 현저히 높은 점을 보아 임대인의 차임증액청구는 과도한 청구로 보이지 않는 점을 설명하여 당사자 간에 합의가 원만히 이루어져 분쟁이 해결됨.