보증금의 증액과 계약갱신요구 상세내용

보증금의 증액과 계약갱신요구

게시일
2022-07-15
조회수
2033
분류

상가건물

상가건물

유형

차임/보증금 증감

유형

차임/보증금 증감

□ 사실관계


임대인과 임차인은 2017. 4. 5. 이 사건 상가건물에 관하여 보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원, 임대차기간 2017. 4. 5.부터 2018. 4. 4.까지로 정하여 임대차계약을 체결하였음 이후 2019년 4월 경 한 차례 임대차계약이 갱신되었고, 2021. 4. 5. 추가 갱신을 앞두고 당사자 사이에 차임 인상기준에 대한 분쟁이 발생함.

 

 

<신청인(임차인) 의견> 

 

2019년에 이루어진 임대차 재계약시, 임대인은 일방적인 차임 증액 통지를 하였으나 임차인은 이에 대해 거부하고 최초 임대차계약과 동일하게 월차임 1,500,000원을 지급해왔다고 주장함. 따 라서 2021년에 갱신되는 계약의 법정 증액 한도는 1,500,000원에서 5%를 증 액한 1,575,000원이라고 주장함. 

 

 

<피신청인(임대인) 의견>

 

임대인은 임차인에게 2019년 이 사건 임대차계약의 갱신 재계약 체결을 앞 두고, 이 사건 최초 임대차계약상의 월 차임 1,500,000원에서 5% 증액할 된 차 임인 것을 통지했다고 주장함. 따라서 이번에 갱신되는 재계약은 2019년에 증액한 월차임 1,575,000원에서 5% 증액 한 금액인 1,653,750원을 월차임으로 산정 해야 한다고 주장함. 또한 이번에 갱신 되는 재계약은, 월차임에 대한 부가세를 임차인이 부담해야한다고 주장함. 

 

 

 

□ 쟁점


 ㅇ 임차인의 갱신요구권 행사로 갱신되는 계약에 있어서, 임대인과 임차인 쌍방의 협의 없이 임대인의 일방적 통보만으로 차임을 증액할 수 있는지 여부

 

 

 

□ 관련 규정


 ㅇ 상가건물 임대차보호법 제10조 (계약갱신 요구 등) 

 

  ① 생략

  ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

  ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

  ④~⑤  생략

 

 

 ㅇ 상가건물 임대차보호법 제11조 (차임 등의 증감청구권)

 

  ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당 하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령 으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

  ② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

  ③ 생략

 

 

 ㅇ 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조 (차임 등 증액청구의 기준) 

 

  - 법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.

 

 

 

□ 조정 결과


☞ 현재 보증금 및 차임은 최초 계약과 동일함을 확인하고, 추후 금액을 다소 증액하기로 합의

 

 ㅇ 조정 주문

 

  - 신청인과 피신청인이 이 사건 상가건물에 관하여 2017. 4. 5. 체결한 임대차계약의 기간을 신청인의 갱신요구권 행사에 따라 2022. 4. 4.까지로 연장한다.

 

  - 제1항의 임대차계약의 보증금을 2021. 4. 5.부터 21,000,000원으로 하며, 신청인은 증액된 보증금 1,000,000원을 2021. 5. 15.까지 피신청인에게 지급한다.

 

- 제1항의 임대차계약의 월차임을 2021. 4. 5.부터 2022. 4. 4.까지 1,575,000원, 지급시기를 매월 5일(후불)로 한다.

 

- 신청인과 피신청인은 상가건물 임대차보호법 제21조 및 주택임대차 보호법 제26조 제4항에 따라 위 제2항에 기재된 사항에 대하여 강제집행 할 수 있음을 상호 승낙한다.

 

 

ㅇ 조정 실익

 

  - 당사자 간 보증금 및 차임 증액에 관한 합의를 한 증거가 없는 이상 현재 보증금 및 차임은 최초 계약과 동일한 금액인 보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원이라고 보는 것이 타당함을 당사자들 에게 충분히 설명하고 설득함.

 

  - 임대인은 이번 조정을 통해 차임이 동일하게 유지되어 오던 계약의 보증금과 차임 모두를 인상하여 받게 되고, 임차인은 갱신협의 시 임대인이 주장하던 금액에 비해 적은 차임을 지급하게 된 실익이 있음.

 

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