REB 한국 부동산원 LH 임대차분쟁조정위원회

□ 사실관계

임차인은 상가건물 임대차계약 종료 후 임대인에게 보증금의 반환을 요구하였으나, 임대인이 임대차보증금을 바로 반환할 수 없으니 보증금을 반환할 때까지 지연이자의 명목으로 보증금 외에 매월 200,000원을 지급하기로 약속함 그러나 그 후 임대인은 임차인의 원상회복 미이행을 이유로 보증금을 반환할 수 없다고 주장함.

<신청인(임차인) 의견>

피신청인이 신청인에게 보증금 외에 월 200,000원을 보증금 반환 시까지 지연 이자의 명목으로 지급하기로 약정하 였으나, 현재까지 계속하여 신청인에게 보증금 및 지연이자 전액을 지급하지 못 하고 있으므로 보증금 20,000,000원 및 계약종료일부터 다 갚는 날까지의 월 200,000원의 비율에 의한 돈을 지급하여야 한다. 

<피신청인(임대인) 의견> 

신청인에게 보증금을 지급하기 전까지 매월 200,000원의 이자를 지급하기로 한 부분은 인정하나, 피신청인의 보증금 반환의무는 신청인의 건물인도의무와 동시이행 관계가 있으므로, 신청인으로부터 이 사건 상가건물을 원상회복 하여 인도받을 때까지는 보증금반환 및 지연이자를 지급할 수 없다. 

□ 쟁점

ㅇ 이 사건 약정의 존부 및 유효성에 대한 판단

ㅇ 이 사건 상가건물 인도 여부 및 원상회복에 대한 판단 

□ 관련 규정

 ㅇ 민법 제618조 (임대차의 의의)

  - 임대차는 당사자일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정 함으로써 그 효력이 생긴다.

 ㅇ 민법 제654조 (준용규정)

  - 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.

 ㅇ 민법 제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권)

  - 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킬 물건은 철거할 수 있다.

□ 관련 판례

 ㅇ 동시이행의 항변권은 근본적으로 공평의 관념에 따라 인정되는 것인데, 임차인이 불이행한 원상회복의무는 사소한 부분이고, 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 그를 이유로, 임차인이 그 원상회복의무를 이행할 때까지, 혹은 임대인이 현실로 목적물의 명도를 받을 때까지 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 있다고 하는 것은 오히려 공평의 관념에 반하는 것이 되어 부당하고, 그와 같은 임대인의 동시이행의 항변은 신의칙에 반하는 것이 되어 허용할 수 없다(대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결 참조)

 ㅇ 임차인에게 임대차 종료로 인한 원상회복의무가 있는데도 이를 지체한 경우 이로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결 참조)

 ㅇ 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차 인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다 (대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결 참조).

□ 조정 결과

☞ 임대인이 임차인에게 보증금을 반환하는 것으로 합의 

 ㅇ 조정 주문

  1. 피신청인은 2021. 11. 30.까지 신청인에게 금20,000,000원을 지급한다.

  2. 신청인과 피신청인 사이에 이 사건 임대차계약에 관하여 더 이상의 채권·채무관계가 없음을 확인한다.

  3. 신청인은 나머지 신청을 포기한다.

  4. 신청인과 피신청인은 주택임대차보호법 제26조제4항에 따라 제 1항에 기재한 사항은 강제집행할 수 있음을 상호 승낙한다.

 ㅇ 조정 실익

  - 이 사건 상가건물의 원상회복비용과 임대인이 지급하여야 할 지연 이자를 비교할 때 금액이 크게 차이나지 않으므로, 당사자들 사이에 보증금 지급에 관한 내용 외에는 더 이상의 채권·채무관계가 없음을 확인하는 내용으로 서로의 채권·채무에 관한 입증책임을 면할 수 있도록 하고 조속한 해결을 이끌어 냄.