REB 한국 부동산원 LH 임대차분쟁조정위원회

□ 사실관계

1. 임차인은 임대인과 보증금 2,000만원, 월차임 75만원, 임대차기간을 2년으로 정하여 상가건물 임대차계약을 체결하고 음식점을 운영함.

2. 한편, 임대차 계약은 기간만료로 종료(임차인은 계약만료 전 영업을 중단)되었으나, 양 당사자 간에 원상회복 문제가 발생하여 임대인은 원상복구 비용 등을 공제 한 후 보증금 일부를 임차인에게 반환하였음.

3. 이에 임차인은 보증금 일부반환(임대차 종료 후 원상복구기간 동안의 3개월치 차임 공제)은 부당하다고 주장하며, 이를 반환받고자 조정을 신청함.

<신청인(임차인) 의견> 

임대차 기간 종료 후 원상복구기간동안 월세를 보증금에서 공제하는 것은 부당함. 

<피신청인(임대인) 의견> 

임차인의 원상복구가 늦어진 기간 동안의 월차임을 공제한 것이며, 임차인이 원상 복구를 제대로 이행하지 않아 발생한 손해이므로 이를 배상받고자 함. 

□ 쟁점

 ㅇ 임대인의 임대차계약 종료 이후 원상복구 기간 동안의 월차임을 보증금에서 공제할 수 있는지 여부

 ㅇ 임차인의 원상복구 의무 및 범위

□ 관련 규정

 ㅇ 민법 제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권)

  - 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

 ㅇ 민법 제654조 (준용규정)

  - 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다. ㅇ 민법 제741조 (부당이득의 내용)

  - 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.

□ 관련 판례

 ㅇ 법률상 원인 없이 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 그 이익을 반환하여야 한다(민법 제741조), 여기에서 이익이라 함은 실질적인 이익 을 의미하므로, 임대차계약관계가 소멸된 이후에 임차인이 임차건물 부분을 계 속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하 지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 않는다. 이는 임차인의 사정으로 인하여 임차건물 부분을 사용·수익하지 못하였거나 임 차인이 자신의 시설물을 반출하지 않았다고 하더라도 마찬가지이다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결 등 참조)

 ㅇ 임차인은 임대차계약이 종료한 경우에는 임차목적물을 원상에 회복하여 임대인 에게 반환할 의무가 있는데, 원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방 법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태 보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(損耗)에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권 법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다. (서울중앙지법 2007. 5. 31., 선고, 2005가합100279, 2006가합62053 판결)

□ 조정 결과

☞ 임차인은 연장월세 반환청구를 하지 않고, 임대인은 별도의 원상 회복비용 청구를 하지 않기로 합의

 ㅇ 조정 주문

  1. 신청인과 피신청인은 이 사건 건물에 관하여 체결한 임대차계약이 2021. 5. 31. 기간만료로 종료되었음을 확인한다.

  2. 신청인은 피신청인이 임차보증금에서 공제한 연장 월세 2,250,000원을 반환청구하지 않기로 하고, 피신청인은 신청인에게 추가적인 원상 회복비용을 청구하지 않기로 상호 합의한다.

  3. 신청인과 피신청인은 이 사건 신청원인과 원상회복과 관련하여 향후 서로에 대하여 일체의 재판상, 재판 외 청구 또는 이의제 기를 하지 아니한다.

 ㅇ 조정 실익

  - 신청인이 임대차 종료 후 이 사건 상가건물을 음식점을 용도로 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바가 없음에도 피신청인이 연장월세를 보증금에서 공제한 것은 부당하였음.

  - 그러나 현장조사결과 신청인이 원상복구 의무를 다하지 않았고 그 금액이 피신청인이 보증금에서 공제한 금액보다 컸던 사건으로, 피신청인은 분쟁의 빠른 해결을 원하고, 신청인이 연장월세 반환청구만 하지 않는다면 추가 원상복구 비용을 청구하지 않겠다고 하였음.

  - 조정절차를 통해 양 당사자를 설득하여, 신청인은 연장월세 반환 청구를 하지 않기로 하고, 피신청인은 별도로 원상회복 비용을 청 구하지 않기로 합의를 이끌어냄.