REB 한국 부동산원 LH 임대차분쟁조정위원회

□ 사실관계

이 사건 상가는 아파트 단지 상가였는데 갑자기 아파트와 분리되는 울타리 설치로 고립 되어 영업을 할 수가 없게 되었다며 임차인이 계약해지를 원인으로 보증금의 1/2에 해당하는 금원의 반환을 임대인에게 요구하였고 이에 대해 임대인은 거부하여 다툼이 발생함.

<신청인(임차인) 의견> 

신청인은 이 사건의 상가가 아파트 단지 상가임을 전제로 계약을 하였는데 갑작스럽게 아파트와 분리되는 울타리 설치로 고립된 상가로 전락되어 폐점을 하였는바 이를 이유로 계약해지를 주장 하며 보증금 중 절반 금액이라도 반환을 해달라고 주장함. 

<피신청인(임대인) 의견> 

아파트 단지에 울타리가 설치되었지만 단지에서 놀이터를 통해 상가 접근이 용이하며, 상가 내 다른 공인중개사 사무소가 여전히 성업 중인바 임차인의 계약해지 주장은 부당함. 

□ 쟁점

 ㅇ 사정변경에 따른 계약해지 가부 

□ 관련 판례

이른바 사정변경으로 인한 계약해지는 계약성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 시점의 변경이 발생하였고 그러한 시점의 변경이 해제권을 취득하는 당사자 에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에 계약준수 원칙의 예외로서 인정되는 것이고, 여기에서 말하는 사정이라 함은 계약의 기초가 되었던 객관적인 사정으로서, 일방 당사자의 주관적 또는 개인적인 사정을 의미하는 것은 아니다(대법원 2007.3.29. 선고. 2004다31302 판결).

□ 조정 결과

☞ 임대차를 종료하고, 피신청인이 보증금 중 미납차임 및 관리비 공제한 금원을 지급하는 것으로 합의

 ㅇ 조정 주문

  - 신청인과 피신청인은 당사자 간 합의로 이 사건 임대차계약을 2021. ○. ○. 종료하기로 한다.

  - 피신청인은 2021. ○. ○. 신청인으로부터 원상복구된 별지 목록 기재 각 건물을 인도받음과 동시에 신청인에게 금8,798,600원(임차 보증금에서 미납 차임 및 미납 관리비를 공제한 금액)을 지급한다.

  - 신청인은 2021. ○. ○. 피신청인으로부터 금8,798,600원(임차보증금 에서 미납 차임 및 미납관리비를 공제한 금액)을 지급받음과 동시에 별지 목록 기재 각 건물을 원상복구한 상태로 인도한다.

 ㅇ 조정 실익

  - 임대인의 연락두절로 절차진행에 어려움이 있었으나 일단 현장 조사를 통해 해지 사유 해당 여부를 파악하여 이를 근거로 임차인을 설득하고, 임대인에게 지속적으로 연락을 하여 임대인의 진정한 의사를 파악한 후 양 당사자 설득을 통해 양 당사자 간 합의에 따른 원만한 분쟁해결을 이루어냄.