REB 한국 부동산원 LH 임대차분쟁조정위원회

□ 사실관계

1. 신청인(임차인)이 임대차 기간 중 코로나19로 인한 매출감소를 이유로 피신청인 에게 계약해지를 요청하였음.

2. 피신청인(임대인)이 이를 차임감액을 거부하여 다툼이 발생함.

<신청인(임차인) 의견> 

코로나로 인한 매출 급감으로 계약을 해지하고자 함.

<피신청인(임대인) 의견> 

계약은 준수되어야 하고, 매출 감소의 원인이 코로나로 인한 것도 있겠지만 영업 전략에도 이유가 있고 정당한 해지 사유는 존재하지 않음. 

□ 쟁점

ㅇ 사정변경을 이유로 한 계약해지 가부 

□ 관련 판례

사정변경을 이유로 한 계약해제 또는 계약해지는 민법의 일반원칙인 계약준수원칙에서 벗어나 계약의 내용을 바꿀 수 있도록 해주는 것이다. 이는 구체적 타당성을 위하여 법적안정성을 일부 훼손하는 것이므로, 그 해석과 적용을 엄격하게 할 필요가 있다. 따라서사정변경을이유로 한 계약해지는 ① 계약성립의 기초가 된 객관적 사정이 현저히 변경되고, ② 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견하지 않았고 예견할 수도 없었으며, ③ 그 사정변경이 계약의 구속력에서 벗어나고자 하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, ④ 당초의 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 공평의 원칙에 현저히 반하는 부당한 결과가 생기거나 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에, 비로소 계약준수 원칙의 예외로서 인정된다. (서울중앙지방법원 2021. 5. 25. 선고 2020가단5261441 판결, 대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결, 2013.9.26.선고2012다13637 전원합의체판결 등 참조)

□ 조정 결과

☞ 월차임을 감액하고, 새로운 임차인이 들어오는 경우 계약을 해지하는 것으로 합의

 ㅇ 조정 주문

  - 신청인과 피신청인은 2021. ○. ○.~ 2022. ○. ○.까지의 기간 동 안의 월차임에 관하여, 신청인이 피신청인에게 해당 월의 9일 이전에 월차임을 지급하는 경우에는 월차임을 8,800,000원(부가세 포함)으로, 신청인이 피신청인에게 해당 월의 10일 이후 월차임을 지급하는 경우에는 월차임을 11,550,000원 (부가세 포함)으로 한다.

  - 신청인과 피신청인은, 이 사건 임대차계약의 기간만료일 이전에 피신청인이 이 사건 상가에 대하여 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우 신청인과 피신청인 사이의 이 사건 임대차계약은 피신청인과 새로운 임차인 사이에 체결된 임대차계약의 임대차기간 개시일에 해지로 종료됨을 확인한다.

  - 다만, 피신청인과 새로운 임차인 사이에 체결된 임대차계약에 따른 중개보수는 신청인이 부담한다.

  - 신청인과 피신청인은 새로운 임대차계약의 원활한 체결을 위해 상호 적극 협조한다.

  - 신청인과 피신청인은, 피신청인과 새로운 임차인 사이의 임대차 계약이 해제 또는 취소되는 경우에도 신청인과 피신청인 사이의 이 사건 임대차계약은 피신청인과 새로운 임차인 사이의 임대차 계약에서 정한 임대차기간 개시일에 해지로 종료됨을 확인한다.

  - 신청인과 피신청인은 본 조정합의사항 이외에는 이 사건 임대차 계약 내용이 그대로 유지됨을 확인한다.

 ㅇ 조정 실익

  - 사정변경을 이유로 계약해지를 인정하기에는 다소 무리가 있는 사건이었으나 조정절차 진행 중 임대인이 임차인의 개인적인 사정과 경제적 어려움을 이해하여 차임을 감액하고 새로운 임차인이 구해지면 계약을 해지하는 것으로 당사자 간 합의가 이루어져 분쟁이 원만하게 해결됨.